房地产行业研究周报:保障房保障估值

新房成交情况

一线城市涨跌互现。北京成交12.5万平方米,环比上升15%,低于11年至今周均12%;上海成交30.1万平方米,环比上升65%,高于11年至今周均19%;深圳成交4.5万平方米,环比下降5%,低于11年至今周均23%。三市去化周期分别为13.7、4.5和7.3个月。

本周重点监测的二、三线城市有15个成交量环比上升,占比60%。成交量上升最大的是杭州、大连和东莞,幅度分别为73%、58%和44%。成交量降幅最大的是包头、蚌埠和温州,降幅分别为-43%、-26%和-25%。

二手房成交情况

北京本周二手房成交19.3万平米,环比下降18%;天津成交7.5万平米,环比下降10%;深圳成交18.9万平米,环比下降9%;杭州成交1.8万平米,环比下降6%。四城市成交量分别为11至今周均的61%,87%,105%和71%。

均价方面,天津与上周持平,深圳和杭州分别环比上升10%和1%。

土地市场

本周北京、深圳无推出无成交;上海推出7宗47万平米,成交4宗17万平米。

本周二三线城市中沈阳推出量最多,推出18宗168万平米,其次是天津推出7宗36万平米;成交方面有大连、沈阳和广州等市有地成交,成交量分别为6宗53万平米、1宗13万平米和1宗11万平米。

北京土地增值税预征率提升

北京市地税局和住建委联合发布公告,对商品房收入实行差别化土地增值税预征率,将增值率按50%,100%和200%分为四个区间,各区间预征率分别为2%、3%、4%和5%。按照预征公式倒算,各区间毛利率的临界点分别为48.7%、61.5%和74.4%。因为此前北京执行的是2%的预征率,所以此次调整主要影响毛利在48.7%以上的项目。

预征率提升对企业利润没有影响,对企业现金流影响有限。以首开为例,此次提升对公司现金流影响大约为2亿元,是10年公司经营现金流入和流出的2%和1.1%。10年北京市住宅销售额为2061亿元,此次预征率平均提升1个百分点,将增加政府现金流入20.6亿元,是北京十一五期间保障性住房总投资1035亿元的2%。

投资策略

低估值提供安全边际,保障房提升估值水平。目前地产股处于估值底部,而保障房建设资金缺口的存在可能引发政府对相关公司的定向政策松动,有利于地产股估值水平的提升。并且目前地产板块的流通市值占A股的流动市值比例已经下降至3.1%,等待地产股投资逻辑比较完美再增仓的可操作性也较差,建议提高地产股配置,等待投资逻辑理顺和估值水平回归。

推荐一线龙头中的保利地产、万科、金地集团、招商地产;以未来受益保障房建设的中天城投、北京城建、首开股份;重估高折价率高的华业地产、冠城大通。