保利地产:定位主流,坚持成长

定位主流,以销定产,销售增长确定且弹性大。1、11 年良好的销售表现归功于“准确判断”+“定位主流”+“灵活价格”+“商业助力”。12 年将继续向主流需求集中,加大90-120 平米户型占比。此外,货量约150 亿元的商业物业也将继续助力销售增长。2、1 季度刚需回暖明显,换房需求也随之升温,公司在重点抓刚需产品之外,也加强大户型产品消化,销售同比实现增长。2 季度将加大新推盘量,有信心销售较1 季度环比增长。3、我们预计公司12 年可售货量约1300亿元,以11年68%的去化保守测算全年销售超880亿元,同比增长超20%,这与公司10年提出的“3年再造”战略目标要求也基本一致。我们对市场的看法与公司相比更为乐观,我们认为公司销售增长仍有很大弹性空间,一方面公司“以销定产”后续很可能扩大开工,增加可售货量,另一方面去化水平也会提升。

融资能力强,拿地仍有空间。销售回笼资金足以满足建安和其他支出需求,新增融资可用于拿地。公司将继续巩固银行贷款优势,并大力拓展险资、基金、信托等融资渠道。12 年公司计划用于储备拓展的资金约200亿元,高于11年公司权益土地款175亿元。公司将重点拓展销售去化较好、团队执行力强的一二线城市,加大通过合作、收购方式获取土地的力度。 坚持成长性企业的战略定位。公司更偏向将短期波动当做机会来看待,不会放弃自身的长期战略。即使资本市场融资不放开,公司也能够通过金融手段创新以及与其他开发商合作,保持30%左右的发展速度。

股权激励护航,业绩锁定性强。股权激励计划方案的实施尚需提交年度股东大会审议,若通过将正式授予股权,这将显著增强管理层释放业绩和市值管理的动力,根据公司股权激励方案对业绩增长的要求,我们对公司近3 年盈利年复合增长30% 有信心。目前可结转收入约900 亿元,已锁定12 年业绩的全部和13 年的36%。

12-14 年EPS1.43/1.86/2.41 元,年复合增速30%。公司作为一线龙头中的领军者, 应享有估值溢价,RNAV12.6 元,目标价15 元,对应RNAV 溢价20%,当前股价RNAV9.3 折交易,投资价值依然低估,维持“强烈推荐”的投资评级。