首开股份:资源充沛,扩张将继续

投资要点:

我们认为,公司最大的优势在于拥有大量优质低成本储备,通过与政府的良好关系补充资源得到持续,而充沛的现金流为进一步扩张提供了条件,另一方面,以北京为核心,逐步向全国二三线城市辐射的策略更加适合未来中国住宅市场发展的趋势,京内的深耕与京外快周转形成互补,有望成为全国性的领先企业。

1)京内储备最高的开发商,拥有500万平优质地块,平均楼面地价不到4000元,而项目平均售价已超过20000元;2)京外已进入12个二三线城市,储备建面超过900万平,并且快周转策略与京内形成较好互补;3)资金充沛,2010年三季度末,账面现金130亿,资金实力在业内领先,调控趋严背景下,优势进一步显现。

此次北京的政策调控影响较大,公司产品未涉及低端,高端住宅受限购资格影响更大,中端需求仍在,后期的推盘仍存在较大不确定性,目前仍处于观察期,我们认为政策的延续性将直接影响销售。

京外调控力度相对要小,尤其是未限购城市,销售良好,后期公司京外的推盘将加大,销售面积内外将均分,内外市场的互补性将进一步得到体现。

2010年实现合同销售120亿元,公司计划2011年销售150亿元,增长25%,而新一期的激励方案将进一步加强业绩增长的确定性,预计未来两年可实现合同销售150亿、200亿,确认收入65亿、79亿,净利润12.8亿、16.5亿,每股收益1.11元、1.44元,动态PE15X、10X,每股净资产值23.2元,对目前股价折30%,看好公司成长为一线地产股的潜力,给予“推荐”评级。

风险提示:北京政策的持续以及京外政策进一步趋紧,对业绩将造成实质性影响。