房地产:周新房成交量同、环比均明显下降

策略:本周上证综指和深证成指分别下跌2.02%、3.51%,申万地产指数下跌2.45%,在23个一级行业中排第17位。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。

目前地产行业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈,开发商为保规模,将牺牲利润。此外放贷在银行失去吸引力,房价的涨速难以超过地价。未来只有两种地产股有机会,一类是快周转扩大市场份额的公司,通过业绩的增长凸显价值,如万科,阳光城等;另一类是拥有独特开发模式的企业。如华夏幸福,香江控股,京投银泰等。

要闻点评:

2.1、“沪七条”出台,心理影响大于实质。上海发布地产新政,限购升级,心理影响偏大。这些政策在边际上对楼市影响不大,但对市场预期影响较大。调控政策的市场化不会一蹴而就,还有很长的路要走,在相当长一段时期,旧的行政手段难以退出。年底前各地为完成年度房价目标,预计将采取各种手段防止房价过快上涨,对地产板块造成压力。

2.2、10月地产数据:投资回落,土地市场大幅降温。由于9月各项房地产数据大幅反弹造成的高基数,10月房地产数据环比均有所回落。尤其是土地市场受政府严控地王的政策影响明显降温,同时伴随着新开工活动的减弱,房地产开发投资回落至年内最低值,其中住宅投资增速降至19%以下。而住宅市场销量环比回落但仍维持在较高的水平,成交面积仅次于9月和6月为今年第三高。

2.3、40个城市土地市场情况:10月土地供应和成交环比大幅下降。10月一、二线城市住宅土地成交面积显著下降,三线城市略降。全年来看,开发商拿地仍集中在一线城市。土地均价,一、三线城市土地均价稳中有升,二线回落。

成交:新房成交量同、环比均明显下降(1)一手房:46个主要城市成交面积599万平(9月周均580万平、10月周均577万平)。同比/环比变动分别变动-11.5%/-12.7%,同比增速较上周大幅下降26个百分点。一、二、三线城市成交量同环比均明显回落,一、二线城市降幅较大。一线城市合计同比/环比变动-14.7%/-17.6%,同比增速较上周下降31个百分点。其中深圳成交量大幅增长,但北、上、广环比均明显回落;二线城市同比/环比变动-11.9%/-14.7%,同比增速较上周下降33个百分点。;三线城市同比/环比变动-7.9%/-1.8%,同比增速较上周下降3.6个百分点。

(2)库存小幅上升,一线城市去化周期略降:26个城市一手房134.5万套,同比/环比变动+5.5%/+0.4%,去化周期为8.1个月,较上周小幅下降1.2个月,较去年同期增加0.2个月。一、二、三线城市需去化4.7、8.6、11.3个月,同比分别变动-0.8、0.5、-0.1个月。其中北上广深去化周期分别为5.8、3.5、5.0和6.4个月。

(3)二手房:成交略降,但仍在高位。上周16个城市二手房周成交面积122万平,同比/环比变动+3.7%/-3.4%,同比增速较较上周下降18.2个百分点。

一线中北京同比/环比变动-17.7%/-17.4%;深圳同比/环比变动+25.2%/+10.9%;12个二线城市同比/环比变动+11.3%/+0.1%;3个三线城市同比/环比变动-34.3%/-19.9%。

流动性:货币市场利率大幅回落,央行周四暂停逆回购

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻