房地产行业年度策略报告:房贷难觅,景气回落,估值部分回归

景气回落,区域分化,集中度提升。前3季度行业销售增速开始放缓,全国供给较为充足,由于供应、需求的差异,区域市场分化,北京、深圳及周边东莞、惠州、香河市场以及昆明、厦门和南京市场景气度高;而杭州、上海、重庆、长沙、武汉市场则仍然处于量升价稳阶段。行业集中度进一步提升,市场销售金额前20名市场占有率上升至20.14%。

大型企业竞争优势明显。银行信贷对开发商实施名单管理,小型地产开发商较难获取银行贷款,同时有香港上市平台的企业通过发行债券进一步拓宽融资渠道,小型获取资金成本相对大企业没有优势;另外,在品牌、销售、管理方面小型企业亦处于劣势,市场集中度提升成为大的趋势

流动性收紧将降低房地产行业盈利能力。随着经济回稳迹象明显,中央采取的稳健的货币政策以及钱荒对银行表外业务扩张的冲击,使社会融资总量增长放缓,同时市场利率上升,而银行基于盈利能力考虑,一方面降低自身业务杠杆,一方面配置更高比例的高收益的信托产品,降低房贷等低收益贷款的发放。最终的结果是住房按揭贷款供给减少,而开发商贷款供给增加,市场供给相对需求将进一步增长,从而降低行业盈利能力。

农村土地流转对县域市场影响不大。在地方政府基建投资增长缓慢的背景下,宅基地、农地等农村土地的价值较低,真正价格较高的近县郊的土地在县城扩张的过程中,可以通过拆迁补偿获取相对市场价值较为合理的补偿,因此,农村土地流转对居民财产性收入提升力度有限,对县域市场影响不大。

投资建议。随着货币的收紧和土地价格上涨,我们预计行业存量资产周转率将下降至0.29,我们预计行业营业利润率水平在2015年结算时将下降至16.24%。假设行业负债率为73%,则根据以上假设,我们预计行业净资产收益率将在2015年结算时下降至13%,由于行业从快速成长期进入稳定期,我们认为行业2013年合理的市净率为1.3倍,对应2013年合理的行业市盈率为7倍,目前行业估值水平仍相对较高,我们给予行业中性评级。我们建议投资者配置低负债、高效率、未来销售前景好的公司和部分可能通过重组基本面发生较大变化的企业,我们关注的部分重点公司的估值水平已基本反映了市场对于信贷收紧导致未来销售增速放缓对行业盈利能力的影响,推荐买入保利、万科、金地集团、招商地产、北京城建、世联地产和中航地产等企业。