房地产行业三季报分析:销售料逐季恢复,利润率下滑持续施压业绩

我们对房地产板块三季报进行简要分析,分析角度包括板块的收入净利润增速、利润率所受压力、以及负债和资金链情况等。整体来看,地产公司三季报表现低于预期,重点覆盖公司利润率的下滑幅度较大,负债率继续攀升,相对而言,一线公司如万科、保利、华夏幸福表现都要明显强于平均水平。

我们认为,本轮政策回暖带动的行情与前几轮不同,成交量的回升以相对较平缓的方式进行,价格下跌受到支撑,但存货去化仍需持续半年以上时间,期间行业整合很可能加快。我们投资组合选择一线地产股万科、保利地产、华夏幸福,管理层动力充足的阳光城、招商地产等;另外我们看好世联行等转型企业;国企改革类主题继续推荐:建发股份、华侨城。

分析要点

收入增速缩窄,净利润下降,一线公司表现强于板块评级。房地产板块前三季度收入增速缩窄至10.4%,净利润同比下降3.6%;其中,一线公司收入同比增长6%,较上季度下降1.6 个百分点,净利微幅增长3.2%;二线公司虽然收入增幅较大,但净利润出现了同比下降,显示一线公司的费用控制和业绩平滑力较好。

利润率不断下降,预计明年仍将承压。板块1-9 月毛利率32.2%,比上半年下降1.3 个百分点,一二线板块均出现下滑,板块总体净利率为9.7%,较上半年下降0.7 个百分点,高企的土地成本和下降的利润率已逐渐体现在公司的业绩层面,房价下跌叠加土地价格上升,料未来一年仍将挤压开发商的盈利空间。

负债率继续攀升,但融资渠道的正常化利于高资质的开发商。9 月末板块资产负债率76.6%,较6 月末上升0.1 个百分点,负债率为100.3%,较6 月末上升0.2 个百分点,板块整体负债率仍处历史高位。总体看,一线房企销售回款好于平均,且对土地投资的控制较严,显示出一定的降杠杆的努力,随着地产各类融资的畅通化,龙头地产商整合机会来临。

销售回款单季度同环比皆有下降,4 季度将环比回温。2014 年1-9 月,板块销售商品及劳务的现金流入累计同比下降1.9%,单季度同比下降2.8个百分点,单季度环比下降3.8 个百分点。但随着按揭新政、公积金新政的推出和落地,楼市消费信心将逐渐回暖,帮助经营改善现金流。