房地产行业2012年度投资策略:1季度仍不乐观,年中或有转机

投资要点:

供给持续增加。预计明年第一、二季度市场仍将是供大于求的格局。

明年下半年,因今年以来新开工增速已大幅回落,预计新增供给压力稍减;若政策有松动,行业或将开始去库存。

三四线需求好于一二线。预计明年2季度之前政策仍无放松可能。在重点城市的楼市深度调整下,开发商降价促销增多,或将推动销售回升。

三四线城市的成交仍将较为稳定。预计明年全国商品房销售量将与今年持平或略有下滑。

价格开始回落。无论是全国均价还是重点城市的房价,或止涨或下跌,趋势已较为明显。受调控影响较大的一二线城市,由于成交大幅萎缩,预计回调幅度将有所增加;三四线城市目前价格仍相对较为稳定。

政策调控不止。明年的房地产政策走向主要有两点:一是限购政策不会大范围退出;二是继续完善长效政策,包括总结房产税试点经验,并进一步完善和扩大试点范围;保障房建设仍将继续,规模或略有缩减。

3季报:存货和资金压力明显增加。尽管净负债率指标好于2008年同期,但目前房地产上市公司的资产结构、偿债能力等指标都明显弱于2008年同期。今年底至明年上半年,房企将面临资金压力不断加剧、存货继续增加,而销售持续低迷的多重考验。

二级市场表现持续低迷。当前房地产板块静态PE创历史新低;动态PE为略高于历史最低值。房地产板块静态市盈率、动态市盈率相对于上证A股的溢价均接近历史最低值。长期以来,由于超出市场平均水平的盈利能力,地产股一直享有相对于大盘的明显溢价。随着房地产行业利润率逐渐回归,地产股的这种溢价率也将随之回归。

投资策略。目前的房地产行业仍然是楼市成交低迷、政策调控不减,行业仍在深化调整过程中,基本面和政策面都没有改善的迹象。展望2012年,政策出现方向性改变的概率很低。对于地产股来讲,目前估值已经接近历史底部。如政策微调出现,则地产股或迎来买入时点。亦如前所述,即使此时点出现,也将在明年一季度之后,因此,我们对于明年一季度的地产股仍然呈谨慎态度,维持行业“同步大市”评级。个股方面,我们仍然维持之前的选股思路:行业调整期,龙头为首选。重点推荐保利地产、万科,其高额的预售帐款,很好的锁定了今明两年的业绩,巨额现金为其并购重组提供了充足的弹药;其次是财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头,重点推荐滨江集团、苏宁环球;此外,推荐商业运营能力强、品牌知名度高的商业地产公司,重点推荐世茂股份、金融街。

风险提示:经济环境的不确定性