房地产行业周报:成交量高位回调,政策博弈延续

投资要点:

市场成交量。上周(7月第1周),30个城市共成交465万平米,环比减少27%,大部分城市下降,主要在于上上周成交大量释放,但7月首周仍维持年初以来高点,仅低于6月第3、4周。

上周成交较6月周均下降7%,较上年同期增加63%,如剔除上上周,较6月前三周增长3%。年初至今共成交9553万平米,较2011年同期增长10%,涨幅继续扩大。

12个城市库存7857万平米,环比减少0.6%,去化周期大幅下调0.5个月,至9.36个月。

行情分析。目前的需求还在延续入市,而央行降息再次强化了市场预期,我们认为7-8月份将呈现淡季不淡,或有环比小幅下调,但可维持二季度的销售行情。

上周政策方面,总理在江苏调研时强调,目前房地产调控仍然处在关键期,要把抑制房地产投机投资需求作为一项长期政策,10日,市场消息称住建部拟制定政策对地方放松调控予以纠正、问责。市场热度提升引发了对房价反弹的担忧,对于政策取向,我们认为年内不会有大方向的变动,小幅的调整修正仍是方向。

当前市场热度仍主要体现在成交量上,价格相对趋稳,开发商资金状况虽有明显好转,但在拿地,以及开发投资方面,并未出现明显的加大力度,政策取向尚未明朗,行业仍处于消化库存时期,价格反弹缺乏支撑。另外,从半年保障房建设进度看,全年投入仍有望达到1万亿,如目前状况可维持,全行业投资增速可达到20%左右。

因经济增长压力,后期政策纠偏,而不大会有超预期加码,同时鉴于房价的隐患,调控将主要体现在货币政策方面,在开发商资金成本,市场成交回升层面,房地产行业将间接受益。我们维持原先的观点,行情正处于货币宽松,政策微调,基本面改善阶段,各方博弈的重心有所偏斜,但根基未动。

板块分析。上周地产板块上涨4.6%,上证综指上涨1.26%,板块跑赢大盘,主要受降息影响,以及单周成交大幅提升带动。

行业仍处于基本面改善周期,政策预期波动将影响短周期板块表现,预计三季度地产股呈现震荡上扬走势,个股推荐:保利地产、万科A、荣盛发展、金科股份。