保利地产:盛宴之后无近忧,略存远虑

09年业绩、签约面积、签约金额大幅度提升

公司子公司保利北京向盘古氏投资公司收取的违约金及其他事项,产生非经常性净收益为1.05亿元,扣除非经常性损益后的公司净利润为34.14亿元,同比增长33.2%。

盈利能力上,受08年市场低迷影响公司09年销售毛利率同比降低3.98个百分点;主营利润率同比减少5.06个百分点;

公司销售净利率15.3%,比08年同期提高0.9个百分点。主要系本期转回08年计提的存货减值准备2.93亿元所致;

公司今年营业收入来源于全国13个城市,收入的地区分布更加均衡;公司09年销售面积和销售金额均实现大幅提升公司很好的把握了09年房地产市场的发展形势,在诸多公司08年纷纷下调开工量的情况下,坚持原计划开发规模,保证了09年充足的产品供给,分享了09年价量齐升的市场盛宴;09年实现签约面积526.69万平方米,同比增长131.08%;09年实现签约金额433.81亿元,同比增长141.38%;2. 09年已售末结算资源丰富,10年业绩锁定性好截至2010年末,公司共有已售未结的项目资源298.30亿元,用09年末预收款/09年营业收入= 1.3,结合公司、万科、金地以往年度的业绩锁定系数比较发现,公司09年系数较高,年末298.30亿元的可结算资源为10年业绩平稳增长奠定了坚实基础。

3. 09年获得项目平均楼面地价3437元,比目前项目资源中08年及以前年度剩余的平均楼面地价增长93%,未来成本压力较大公司在09年共获取了建筑面积1229万平方米的项目储备,09年平均的楼面地价为3437元/㎡;08年及以前项目的平均楼面地价为1777元㎡,09年获取项目楼面地价比08及以前年度项目平均楼面地价增长93%;数据显示公司09年在获取项目资源方面较为激进;在未来房地产市场价格趋稳的形势下,高成本的项目在10年以后会逐步实现销售,将对11年的销售毛利率形成较大压力,公司的毛利率在11年开始可能会出现较为明显的拐点,建议投资者关注高成本项目对公司未来盈利可能产生的影响。

4. 调整至“推荐”评级预计公司2010、2011年业绩为1.23元和1.25元,对应PE分别为16.2倍和15.9倍。

鉴于目前尚不明朗的宏观形势和公司本身的情况,下调公司评级至推荐。