新城B股:升级为区域龙头开发商,内生能力待触发

2002年后,公司开始在江苏省内和上海市进行扩张。公司的收入在2006年和2007年出现了比较明确的增长,公司在规模上升了一个新台阶。而我们预计在经历三年的一个房地产周期后,2011年和2012年公司的营业收入和利润水平将上一个新台阶。

公司的实际控制权集中于王振华董事长。控股权集中对公司的经营上执行力很有帮助。我们认为,公司之所以能够在多年未在资本市场获取融资背景下而实现较为稳定的发展,这同公司股权结构相对集中,执行能力强不无关系。

2002年和2003年期间,公司进入上海和南京市场,公司由城市公司转型为区域公司。公司的业务在沪宁连线上正式展开布局,沪宁连线上的城市房地产市场在2003年后发展较为迅速,公司也充分享受到该区域房地产市场快速上涨的好处。

由于B股上市的原因,公司在资本市场上的再融资处于停滞状态。也就是说,从2001年开始公司运营基本依靠自身造血和信贷资金。

公司的融资以银行信贷融资为主,信贷利率基本按当期市场利率为主。而在单一银行营业部所进行的贷款额度不高,较为分散。如果按公司二十余个主要在建项目的来进行分解,每个项目进行的贷款额度不高,说明公司的自有资金投入比例较高。

公司能够在没有资本市场融资支持下取得目前的优秀业绩,完全有赖于公司的内生能力。以周转能力看,公司存货周转能力较万保招金等公司更为优秀。

2002年,新城地产开始着手进入上海开发项目。2009年新城地产将总部迁往上海。总部迁移至上海很好地实现了新城地产对于长三角区域的辐射,有利于公司由省际公司发展为区域地产公司。同时,随着上海项目在结转中比例变大,对公司较低的毛利率有提振作用。

公司2011年至2013年每股收益(人民币元)分别为0.91元、1.36元和1.77元。以2011年3月28日的美元汇率计算,公司2011年至2013年PE分别为6.45、4.32和3.32;PB分别为1.66、1.24和0.93,公司估值水平低。同样根据保守测算,公司的每股NAV为13.58元,是2011年3月28日的股价5.87元(0.895美元)的两倍还要多。虽然公司受制于B股上市带来的投资者受限问题,但我们认为目前估值水平不合理,会有估值修复过程。我们首次给予公司买入评级,目标价格6-12个月8.9元(人民币)。