华业地产:地产可售充足,金矿有望年底投产

业绩简评 公司 11年实现营业收入24亿元,同比增长6.8%;净利润4.48亿元,同比增长53.5%;每股收益0.695元,基本符合预期。

经营分析 盈利能力大幅提升。11年公司营业收入仅增长6.8%,但净利润增幅达54%,主要是报告期公司盈利水平大幅提升。11年公司毛利率41.6%,增长12.6个百分点,净利率18.7%,增长5.7个百分点。盈利水平提升一方面是由于长春和大连结算均价平均提升7%,毛利平均提升4.5个点,另一方面,年内结算了毛利较高的通州华业东方玫瑰项目。

东方玫瑰销售低于计划,但销售套数居通州首位。11年公司实现销售23.7亿元,回款15.8亿元,其中北京东方玫瑰、大连玫瑰东方和长春玫瑰谷分别销售4.3、8.3和10.7亿元,同比增长8.5%、38%和5倍。年初公司计划11年销售北京东方玫瑰20万平米,接近30亿元,实际仅完成1/3,低于预期。主要是通州地区受调控影响较大,11年通州住宅销售额104亿元,同比下降了32%,而在这种环境下,尽管项目销售低于计划,但销售套数居通州首位,居北京全市第9位。

下半年拿地回归理性,拓展重心转向矿业:上半年公司新增通州运河核心区26.4万平米项目,下半年拿地回归保守,无新增项目。与拿地回归保守相比,公司在矿业的拓展上较为积极,分别设立新疆托里县华兴矿业投资有限公司,并通过收购获得陕西两个探矿权。目前公司正准备申办陕西的采矿权相关手续,办妥后即可进行试产,公司计划年底能够正式投产,预计13年即可贡献收益,全部达产后预计每年可贡献收益0.12元。

开工、销售计划保守,但可售充足。12年公司计划销售23.8亿元,与11年基本持平,较为保守。开工计划也较为保守,北京东方玫瑰计划新开工15万平米,仅为10年初计划的一半。但整体公司可售充足,11年北京东方玫瑰已获预售证约18万平米,目前尚有约10万方可售;武汉项目计划于12年四季度开盘;大连东方玫瑰二期也计划于9月开盘。

资金压力加大:11年末公司资金余额3.36亿元,同比下降75%,是短期借款和一年内到期非流动负债的22%,此外还有4亿元的信托将于年内到期,由于对应的大连玫瑰东方项目预计年内即可开盘,偿还问题不大。年末预收外资产负债率63%,提升3个百分点,有息负债率和净负债率分别为42%和114%,提升4.5和36个百分点。

业绩锁定较低:由于公司回款比例下降,尽管销售持平,预收款仍下降74%,仅为2.5 亿元,是12 年预计结算收入的8.5%倍,业绩锁定率较低。

投资建议n 我们维持公司 12、13 年每股收益分别为0.93 和1.18 元的盈利预测,动态市盈率为11 和8.7 倍,考虑金矿投产能够对公司估值有较大提升,维持买入评级。