万科A:销售同比下降,市占率逆势提升

业绩简评

一季度公司实现营业收入103.5亿元,同比增长29.8%;实现净利润13.96亿元,同比增长15.8%;每股收益0.13元,基本符合预期。

经营分析

毛利率下降,综合净利率基本持平:一季度公司实现收入103.5亿元,同比增29.8%,毛利率41.8%,同比下降7.2个百分点,但仍高于11年全年水平。一季度营业税金及附加和管理费用占比分别下降2.65和2.16个百分点,加之联营合营公司结算收入增加使得投资收益占比提升1.37个百分点,最终综合净利率14.8%,微降0.14个百分点。但合作项目结算占比提升,归属母公司的净利率下降1.6个百分点,为13.5%。

一季度销售仍居榜首。一季度公司累计销售300.9万平米,310.7亿元,分别同比下降0.95%和12.5%,主要是10年12月有部分认购在11年1月签约,使得上年同期基数较大。尽管销售同比下降,但一季度公司仍居全国房企销售榜榜首,且市场占有率逆势提升。与全国数据比,一季度市场占有率为3.58%,较11年全年提升1.53个百分点,较11年同期提升0.08个百分点;与全国房企前50比,公司销售额为前50名合计的12.5%,较11年全年提升2.6个百分点。

拿地维持谨慎。一季度公司仅在1月新增广州城中村改造项目一个,容积率面积39.4万平米,拿地较为谨慎。我们认为在土地市场未见明显调整的情况下,谨慎拿地有助于公司保存实力以在未来拓展高品质项目。

财务安全。一季度末,公司资金余额390.5亿元,是短期借款和一年内到期预收款的2.19倍,短期资金压力不大;预收外资产负债率38%,有息负债率和净负债率分别为17.7%和23%,财务具有安全边际。

业绩锁定率高:报告期末公司有预收款余额1223.6亿元,与一季度收入合计为12年预计结算收入的1.69倍,业绩完全锁定。

投资建议

维持12、13年每股收益1.01和1.28元的盈利预测,动态市盈率为8.5和6.74倍,估值水平处于历史低位,维持买入评级。