房地产:按揭影响市场成交

策略:上周申万地产指数下跌1.94%,在23个一级行业中排最后。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。

总体看,地产行业面临三个长期问题,一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率,这种状况仍然会持续,销量低于预期的概率较大,尤其是月末、季末;二是企业集体回归一二线城市,受限于供给数量,地价将持续上升,并且速度超过房价,压低行业利润空间;三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓。目前难有趋势性机会。值得关注的是再融资主题,看好三类公司的表现,一是预收账款高,有潜在集中释放可能的香江控股、滨江集团、华夏幸福;二是估值极低,释放业绩动力强劲的冠城大通。三是历来依靠大量融资实现高增长的优质地产股,阳光城、荣盛发展。

要闻点评:

广州7家银行暂停按揭贷款,预计住宅销售将继续下降。自6月以来,资金利率中枢较上半年明显提高,资金成本的上升和贷款整体额度的受限导致部分银行压缩期间较长并且盈利较低的按揭贷款额度。我们认为下个月银行面临季末考核的压力,市场利率中枢将维持高位,预计按揭贷款额度仍将趋紧。09年至今个人购房贷款余额和个人购房贷款加权平均利率呈明显的负相关。7月住宅销量已呈下滑趋势,特别是一线城市商品住宅销量同比大幅下降,我们认为住宅市场总体成交量下滑才刚开始。目前开发商融资渠道仍较通畅,房地产信托利率触底反弹,但仍较低位。由于目前主流开发企业集中回归一线城市,土地市场分化严重,导致土地市场流动性明显好于销售市场,房地产企业将面临地价涨幅超过房价的局面,毛利率也有继续下滑的趋势。

成交:上海、广州环比回升,整体成交维持低位

(1)一手房:上周48个主要城市周成交面积同比/环比变动-17.3%/-2.3%。同比增速较上周下降4.1个百分点。上海、广州成交环比明显反弹,带动一线城市成交量环比正增长。二、三线城市周成交继续维持低位。一、二、三线城市同比分别变动-10.9%、-19.2%、-16.0%,增速较上周变动+2.4、-5.8、-3.6个百分点。一、二、三线城市环比变动+3.9%、-9.1%和-5.0%。

(2)库存:26个城市一手房可售套数同比/环比变动+7.4%/+0.5%,同比根据月销售数量统计去化周期为10.8个月,较去年同期增加1.4个月。一线城市去化周期继续下降。一、二、三线城市需去化6.4、11.4、14.9个月,同比分别变动-0.1、1.7、1.0个月。

(3)二手房:17个城市二手房周成交同比/环比变动-3.9%/+0.4%,同比增速较上周上升4个百分点。

流动性:央行加大逆回购操作,市场利率继续上升

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻