房地产行业:商品住宅成交低于去年春节同期

行业观点:维持地产行业“同步大市-A”的投资评级,我们认为行业整体不具备支持持续上涨的动力,行业基本面仍处在下降通道,未来行业有效市场主要在二线城市(一线城市政策性住房比例提高,市场规模小),行业蛋糕缩小,企业在一、二线城市将被迫持续高价取地,周转速度、毛利率持续下降,行业将长期处于低估值状态,未来机会在于基本面触底后,目前仍在高位。推荐转型类企业华业地产及独特模式的华夏幸福,工业用地升值主题的金隅股份。

地产成交数据:新房及二手房成交大幅下降,并低于去年春节水平

(1)一手房:我们统计的46个主要城市春节期间(2014年1月30日除夕至2月8日)商品住宅成交面积79.98万平方米,较前10天的621.2万平方米成交面积环比大幅下降87.1%。与去年春节同期(2013年2月9日除夕至2月18日)142.2万平方米同比下降43.8%。

分城市来看,一线城市春节期间仅成交6.9万平方米,同比下降55.3%。

其中北京成交4472平方米,同比下降90.8%;上海成交3.94万平方米,同比下降15.2%;广州销售2.46万平方米,同比下降52.2%;深圳成交249平方米,同比下降96.5%。

二线城市春节期间成交面积42.7万平方米,同比下降41.6%;三线城市成交面积30.4万平方米,同比下降43.3%。

(2)二手房:春节期间16个城市二手房周成交面积18.1万平方米,环比春节前10天的成交面积152万平方米大幅下降88.1%,较去年春节期间的41.1万平下降55.9%。其中北京成交5.2万平方米,同比下降64.4%;深圳成交1.2万平方米,同比下降34.9%;11个二线城市成交11.2万平方米,同比下降53.0%;3个三线城市成交4456平方米,同比下降37.3%。

(3)库存:一手房可售套数145.8万套,同比/环比变动+11.2%/+0.1%,根据月销售数量统计去化周期为17.2个月,主要是由于春节期间销售数据大幅下降所致。去年同期去化周期为15个月,同比增加2.2个月。

分城市来看,一线城市一手房可售套数20.7万套,同比/环比变动-4.6%/-0.2%,按月销售数据计算的去化周期为11.9个月,同比增加3.4个月。其中北、上、广、深可售套数分别为5.6万套、6.4万套、5.4万套和3.3万套,同比变动-23.7%、+9.2%、+0.2%和+5.3%,去化周期分别为12.4个月、8.1个月、14.3个月和29.7个月,分别较去年同期增加2.3、1.4、5.4和19.7个月;

二线城市可售套数81.6万套,同比/环比变动+10.9%/+0.4%;10个三线城市可售套数43.5万套,同比/环比变动+21.4%/-0.3%。

按揭贷款利率连续5个季度上升:去年12月个人住房贷款加权平均利率6.53%,较年初和9月份上市0.31和0.14个百分点,自2012年9月至今,个人住房按揭贷款利率连续5个季度缓慢上升。

流动性:银行间市场资金利率维持高位:2月8日质押式回购1天/7天利率分别为4.13%和5.24%,较节前变动-14和+25个百分点。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻