房地产行业10月行业投资数据点评:预期不改,韧性十足

房地产投资依旧韧性十足。10月单月投资增长5.6%,相比上月有所回落。1-10月房地产投资增速从前值8.1%小幅回落到7.8%。我们倾向于判断1-9月的投资增速是下半年的高点,1-11月还可能小幅回落,年末会再度小幅抬升,整体表现平稳。房地产投资的几个核心部分:土地购置面积依旧强劲但溢价率开始有回落、住宅新开工表现强于销售面积、施工面积增长稳定,“房住不炒”从资金端约束短期购房行为,销售数据有序回落,但对新开工和拿地的消息影响还不明显,投资韧性表现十足。

溢价率下行有利龙头房企拿地。1-10月房企购置土地面积1.9亿方,同比增长12.9%(前值为12.2%),今年以来持续上行。10月单月土地成交价款金额增速回落比较明显,其土地成交均价为6679元每平米,同比增速从上月的31.0% 回落到9.3%,说明大部分城市土地溢价率下降明显。从信贷角度打击炒房影响新房销售回款,中小房企拿地意愿减弱,我们预计在四季度,龙头房企特别是积极需要补库存的(比如万科、金地等)拿地可能相比三季度会更为激进。

按揭贷累计同比首次转负,销售继续下行。从房企到位资金个人按揭贷款的增量绝对数来看,今年4月是高点,同比增加968亿;而前10月相比去年减少了197亿,使得累计增速首次出现负增长。信贷的紧缩对销售的影响最为直接, 10月和9月连续两个月全国住宅销售面积是负增长,10月同比减少8.6%,幅度还有所放大。叠加去年同期高基数的影响下,后面两个月份还有下滑的压力。但从房企签约数据来看,其表现明显强于备案成交数据,说明有大量的在途交易尚未进入备案。说明购房需求的预期并未因为打击炒房而出现逆转。

库存继续降低,待售面积持续减少。1-10月全国住宅待售面积为3.2亿平米, 同比减少23.3%,绝对量从2016年2月份开始见顶回落,增速从2016年7月以来持续转负。目前来看,调控压力比较大的主流重点城市新房库还在持续降低,新房供不应求的局面难以缓解。我们认为,库存的改善并不是短周期现象,在这种背景下销量下行对新开工和拿地的传导逻辑也发生了钝化。长效机制的着力点不在于压制炒房需求,而在于发展租赁市场,改善居住体验,疏导居住需求。

投资建议:房地产投资韧性十足,购房需求预期不改,信贷紧缩推进资源整合、房企发力租赁市场,板块预期差空间显著。我们维持“强于大市”评级。A 股推荐新城控股、世联行、阳光城、南山控股,关注万科A、金地集团、保利地产、华侨城、世荣兆业;港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产等。