房地产行业:投资增速持续下滑,销售降幅略有收窄

事项:统计局公布2014年1-6月全国房地产开发和销售情况,其中房地产开发投资额4.2万亿,同比增长14.1%。新开工面积8.0亿平米,同比下降16.4%。商品房销售面积4.8亿平米,同比下降6%。土地成交价款4031亿元,同比增长9.0%。

平安观点:

投资增速持续下滑,开工意愿依旧低迷。由于销售平淡,上半年地产商开工意愿低迷,1-6月全国新开工面积同比下降16.4%,降幅环比收窄2.2个百分点。同时由于前期项目已进入竣工阶段,竣工面积攀升叠加新开工面积下滑,使在建面积增速持续下降,由此预计未来房地产投资增速将系统性下移。1-6月全国房地产开发投资额为4.2万亿,同比增长14.1%,增速较1-5月下降0.6个百分点。下半年预计开发商对开工及土地购置仍将谨慎,房地产投资依然面临下行压力。

销售降幅略有收窄,库存上扬房价压力渐增。上半年全国商品房销售面积和销售额分别同比下降6%和6.7%,降幅均较1-5月有所收窄。6月单月销售面积环比上涨47%,优于30个大中城市的表现,反映出三四城市调整幅度相对较小。我们判断,接下来7、8月为市场淡季、加上购房者亦步入观望深水区,短期销量仍难有明显起色。而6月末待售面积较上月末增加1026万平米,库存上扬使房价下行压力加剧,6月单月全国商品房均价环比下降5.5%,为连续2个月下降。下半年在库存及回款压力下,房价调整仍将继续。

地价仍处于高位,溢价率回落明显。1-6月全国房企土地购置面积同比下降5.8%,降幅较1-5月扩大0.1个百分点。土地成交款同比增长9%,增速提高0.3个百分点。

单月来看,6月土地购置面积及成交款分别环比上升26%和46%。成交价款增速高于购置面积增速,反映出上半年地价仍处高位。从土地成交溢价率来看,6月全国300城市土地成交溢价率已呈环比下降趋势。由于基本面仍未改善迹象,开发商拿地意愿普遍较弱,预计下半年地价回落概率较大。

资金面整体偏紧,下半年预将有所改善。1-6月房企到位资金5.9万亿,同比增长3%,增速较前5月回落0.6个百分点。分项看国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款同比下降幅度均较前5月有所扩大。近期随着央行多次出台定向降准等政策,6月信贷投放规模和M2增速均超市场预期,预计下半年行业资金环境将有所改善。

投资建议:目前行业主要跟踪开发类公司PE在5-7倍之间。板块相对估值和绝对估值均处于历史低位,估值已反映投资者对于基本面和资产减值压力的担忧。我们认为随着IPO开闸,创业板指数承压,加上7月前2周重点城市成交环比上涨9%,同比下降6%,环同比较6月均有所改善,投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。个股上建议关注业绩稳健的万科、下半年销量存在超预期的保利、受益京津冀一体化的华夏幸福及联姻搜房、互联网平台建设有望加速的世联行。

风险提示:需求修复时间过长导致基本面持续恶化。