房地产行业:从量化的角度观察房地产市场,浅析商品住宅的供给与需求

本文试图利用可得的数据,尽量从量化的角度对我国城镇住宅的供给和需求进行分析,希望能够为研判未来的商品住宅市场走势提供一些有意义的参考。

供给

尽管存在数据质量的问题,但是我们依然可以利用可得的官方数据对我国的商品住宅供给进行大致的估算。我们将1990之后竣工的城镇住宅,包括商品房以及部分非商品房,划定为有效供给。截止2010年,城镇商品住宅的有效供给大约为1~1.1亿套;根据我们的预测,至2015年,这一总量将达到1.5~1.6亿套。

需求

我们将住宅需求划分为三个层次:刚性需求、有效刚需和有效需求。根据测算,截止2010年,城镇人口对于住宅的刚性需求总量约为2.7亿套,其中,有效刚需占比6成左右,约为1.6亿套;到2015年,刚性需求总量将进一步升至3亿套,届时有效刚需也将达到1.8亿套。对于有效需求中的投资需求,我们认为其并不是房价的有效支撑,只是放大了房价的波动,放弃对其进行量化分析。

结论

在未来相当长一段时间内(2015年之前),我国住宅商品房市场的有效供给仍将持续的低于有效刚需,房价的内在上涨动力依然非常充足;但同时,有效供给依然在不断提高,政府调控也在不断挤出投资需求,所以,市场的均衡状态很可能在未来的某个时点提前于市场的预期出现。届时,如果商品房的供给依然保持之前的增长趋势,那么供过于求的局面将会出现,价格将不可避免地出现趋势性的下跌。

风险

本文判断的主要风险在于数据,尽管我们力求客观公正,但是由于可得数据太少,我们不得不据此进行大量的推测与估算;同时,相关数据的质量也是我们的主要担忧之一。