万科A:稳健的行业领袖,上调目标价格和盈利预测;强力买入

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在万科公布了上半年业绩之后,我们将其2011-13年合同销售额预测分别上调了19%/10%/4%至人民币1,200亿元;相应地,每股核心盈利预测也上调了0%/4%/7%以反映年初至今好于预期的销售业绩及我们对未来数年该势头有望持续的信心。公司管理层在业绩推介会上重申了以下策略:1)实施更严格的现金流管理及更为审慎地购置土地。管理层表示下半年未必是逢低购置的最佳时机;2)专注于真实的购房需求,推出竞争力较强的楼盘;3)继续推进行业标准化,并将其作为赢得长期竞争的主要核心优势;4)审慎扩大商业地产投入以支持其普通住宅业务。

潜在影响

我们将万科与其实力最接近的同业企业中国海外在2005年至2011年上半年(其间中国房地产市场经历了房改以来最剧烈的震荡)的表现进行了详细对比,结果显示万科的规模扩张更迅速、价格提升幅度更大而且现金流管理更稳健。因此,尽管万科在获得低成本资金和优质土地储备方面稍逊一筹,但我们认为未来两年万科的净资产回报率将超过中国海外(两者历史水平相当)。

估值

在计入公司最近的土地购置之后,我们将万科A股/B股基于净资产价值的12个月目标价格上调2%至人民币13.00元/13.93港元。万科A股/B股当前股价较我们2011年年底净资产价值折让55%/60%,对应8.0/7.1倍的2011年预期市盈率和1.7/1.5倍的2011年预期市净率,均低于2008年下半年行业上一下行周期的谷底水平,且较中国海外的折让幅度扩大。我们认为该股被显著低估,因而维持买入评级(A股位于强力买入名单)。

主要风险

完工推迟和/或宏观经济硬着陆。