房地产行业事件点评报告:控制目标旨在调“价”,“限购令”旨在控“量”

事件:

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

分析:

2011年“国八条”骤然出台超市场预期,显示了管理层对于2011年房价走势的一种担忧和未雨绸缪,亦即先下手为强。回过头来,重庆和上海的房产税试点、“限购令”向二三线城市蔓延等状况无不彰显着管理层抑制不合理需求的用意和坚决控制房价的决心,以期为全年的抗通胀打好基础(房价与通胀存在互动关系)。

地方政府1季度公布本地区2011年新建住房价格控制目标,是本次调控的一大亮点。届时,各地房价控制的具体目标出台,将会积极引导区域内商品房供应的节奏和结构,即高中低价位住房的供应比例和时间安排。如此,尽管房价控制目标的出台,有利于稳定房价变化的预期;但同时“结构性”因素的存在也为人为调控房价提供了“后门”;更为重要的是,调控目标的设定属行政干预范畴,不利于市场化资源配置和预期的形成;其最终的效果有待地府政府的信誉和执行力。

本次调控政策再次延续了“压制需求”的特色。严格执行差别化信贷政策,“二套房”由“5成、1.1倍”提升为“6成、1.1倍”,提高了购房的门槛,在压制购房需求的同时提高银行房贷资产的安全性。“限购令”进一步扩展,直辖市、单列市、省会以及其他房价过高的城市将成为2011年潜在的目标城市,即在当前约23个城市试点的基础上,有进一步扩大的趋势。如果说“房价控制目标”是政府在“价”上控制的话,那么“限购令”则是典型的“量”的控制,进而构成“量价”齐发。

如此,尚未实施“限购令”的城市的商品房成交短期内将出现“冲刺”现象。

为房产税试点吹响了“集结号”,具体表现为“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度”、“各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础”。基于此,我们判断重庆和上海的房产税实施细则或将在春节前后推出,与“国八条”相呼应和承接。

维持行业“中性”投资评级。我们认为房地产调控是压在板块走势的利剑,“国八条”的骤然出台并不意味着“利空出尽”,房产税的具体细则、加息、提高存款准备金率都将给房地产板块的反弹带来压力,即在房价、物价(cpi)得到有效控制之前,板块走势难言有趋势性的机会。基于此,我们维持年度策略报告中“2011年房地产板块‘V’型反转;1季度震荡行情,有望构筑反弹底部”的基本观点。

当然,随着年报披露高峰的到来,具有业绩超预期的个股值得投资者关注,但要防止年报行情的“见光死”现象。