房地产行业周报:成交环比有所反弹,政策博弈催生板块上涨行情

本周平安观点:本周地产指数上涨4.32%,跑赢沪深300 3.13个百分点,周内刺激行业上涨的两大因素都来自政策面的博弈情绪,政治局会议对地产的表述无负面信息,提供做多的契机,而周内几家涉房企业再融资方案的公布进一步催化了这一情绪。政策面提供的想象空间无疑是目前板块最大的催化因素。从目前的推盘量和上门量等先行指标判断,8月的成交量环比7月将有所改善,但同环比仍将是负值,仍不足以提供板块投资基本面上涨的理由。因此展望8月,政策面的风吹草动仍将是牵动板块投资神经的主要因素。再融资层面,8月仍将陆续有前期停牌公司公布方案,提供持续刺激,但边际效用在减小,在证监会表态之前,市场将处于试探阶段,板块震荡上行的概率较大。在目前板块估值较低,中报业绩有支撑,而政策面提供正向博弈催化的情况下,我们建议投资者可以参与板块投资,8月获得相对和绝对收益的概率都较大。

本周成交:成交环比有所反弹:本周重点跟踪城市整体成交41459套,时隔三周后再次站上40000套以上。整体成交环比上升16%,同比降10%。其中一线城市环比上升14%,二线城市环比上升17%,三线城市环比升12%。整体来看,我们认为尽管本周成交有所反弹,但在淡季效应叠加去年8月的高基数影响下,8月同比下降已成定局,但从目前的推盘量和上门量等先行指标判断,8月的成交量环比7月将有所改善。一手商品房8月成交:环比有所改善,同比延续下降趋势。截至8月3日,8月重点城市日均成交套数环比7月升8%,同比下降6%。

其中一线城市环比升15%(同比降9%),二线城市环比升10%(同比下降3%),三线城市环比下降9%(同比降19%)。去化月数小幅上升:截止8月3日,监测城市可售面积环比上月升1%,同比下降3%。跟踪城市3个月平均去化月数为8.8个月,环比升14%。土地市场:成交略显平淡。本周中粮14.4亿竞得成都地块,阳光城4.79亿竞得龙岩四宗地,华发5.33亿竞得威海地块,荣盛发展6.65亿沈阳连拿三地。但从我们监测的20个重点城市来看,本周共成交住宅用地15宗,较上周减少22宗,成交面积131万平方米,环比降49.8%,较前四周均值降37.7%。

一周行业动态。本周举行的中央政治局中对地产表述为“促进房地产市场平稳健康发展”。我们认为:政策非反转:未提及房价不代表放弃对房价的管理,而是从前期的“降房价”转至对房价涨幅的默认管理。因此,我们并不认为对中央对房地产的政策导向出现了拐点式的变化。投资有反弹:投资上来看,对于今年基本面较为平稳的行业表现而言,政策面没有更坏的消息就是好消息,因而在目前估值低位,中报业绩有保障的情况下提振投资热情是可以期待的,但是反弹而不是反转。投资者可以适当参与,但仍要保持头脑清醒。行业投资逻辑的反转需要政策面和基本面的共振,我们认为政策面短期不存在反转的基础,即使有,也将是宏观层面整体实现的顶层设计改变,需要时间的铺垫,不是一蹴而就的事情。基本面上来看,8月的成交较7月会出现略微的同环比改善,集中供应的窗口仍然在三季度末,市场的矛盾仍然在供给而非需求,下半年影响成交的核心因素在于政府对预售证的管理以及市场流动性变化对购房者购买能力的阶段性拖滞。基本面层面超预期的概率较小,平稳沉闷是主线。这样的基本面映射的仍将是一个“短频、窄幅”的投资环境。总结:政策面幡未动心先行,投资是反弹而非反转,留一份清醒留一份醉。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。