万科:坚守稳健,从容发展

中期业绩基本符合预期,毛利率显著回升。公司预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。报告期内公司实现营业收入167.7亿元,同比下降23.1%;净利润28.1亿元,同比增长11.4%。每股收益0.26元。截止6月底,已完成的竣工面积为128万平方米,仅占全年计划数的25.4%。受此影响,报告期内结算面积和收入同比下降。中期结算毛利率38.9%,较2009年和一季度均显著回升,2009年售价较2008年明显上涨是主要原因。公司大部分项目竣工将集中在下半年。

销售额显著增长,未来业绩增长有稳固基础。上半年累计实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元,销售金额同比增长19.5%。均价11500元/平米。

与2009年下半年加大开工、上半年供给相对较为充裕,小户型产品多,品牌影响力强,及时推盘促销等有关。截止报告期末,公司尚有530万平方米已销售资源未参与本期结算,合同金额合计约573亿元,分别比年初增加41.3%和50.0%。

资金状况良好。截 至报告期末,公 司持有资金191.1亿元,相 比一季度末的179.2亿元进一步增加。资产负债率69.8%,较去年年末有所上升。扣除预收账款后的负债率为57.9%,与去年末基本持平。稳健的财务和良好的资金状况有利于公司在各种市场情况下保持经营安全,也有利于公司更好的把握可能出现的市场机会。

上半年拿地较为积极。新增项目38个,规划建筑面积合计约1196万平方米,已超过去年全年。新增项目的平均楼面地价在2300元左右,继续保持在较低水平。

(去年全年拿地面积1036万平米,金额248亿元,均价2401元/平米。)上半年销售金额高于拿地金额(为270余亿元)。

全年新开工计划有可能超额完成。年初制定新开工计划为855万平米,较2009年增长52.5%,增 速较高。但 该计划含有2009年下半年部分未能完成的开工面积,还包括年初对于市场较为谨慎的考虑。公司表示,暂无需考虑对新开工计划进行调整,目前开发进度按计划进行,部分年内新增的项目也将在本年开工。

合作拿地占比较高,分散风险。上半年新增项目中,公司权益面积约占75%。

维持增持-A评级。预测2010-2012年EPS分别为0.62、0.74、0.86元。按照2011年EPS13倍市盈率,给予6个月目标价9.6元。

风险提示:政策再度成为近期市场关注焦点。市场对于明年通胀的担忧加大。

可能对板块的估值水平产生压制。