房地产行业:长沙、昆明房地产调研纪要

长沙/昆明调研:新开发区和商业地产供应过剩,房价上涨前景面临压力我们最近对长沙和昆明的一些房地产项目和当地的房地产中介进行了调研。要点如下:1)

总体上,两个城市的地产销售人员/中介都认为2014 年当地房地产市场(交易量和房价)将较为平稳;2) 我们看到房价上涨前景面临压力,因为两个城市的库存都在增长,且鉴于地方政府债务高企,未来的土地供应将继续上升,尤其是昆明。尽管如此,品牌开发商的项目可能会较当地其它项目享有溢价,从而可能推动综合销售均价上涨;3) 两个城市的总体按揭贷款较其它大中城市更为收紧,首套房的按揭利率是基准贷款利率的1.0-1.1 倍,主要是因为当前银行贷款额度有限,且两个城市基建项目的大规模融资需求在银行总贷款中的比重日益升高;4) 我们认为考虑到未来大量的潜在供应,商业地产供需的再平衡将成为未来几年这两个城市的关键问题。

房地产市场主要受刚需驱动,包括来自省内其它城市的置业需求

万科数据表明,2011 年以来长沙的首次购房者占到整体市场的80%以上,昆明的情况也类似。首次购房者中的大部分都生活和工作在长沙/昆明。两个城市均有一定比例的外地购房者,但主要是来自周边区县/省内其它城市,目的在于寻求更好的教育/医疗服务,不同于一线城市中外来购房者的投资需求。例如,在长沙,2011 年以来,本地购房者的比例为60%左右,省内购房者占30%左右,外来(外籍或湖南省外)购房者只占很小的一部分(10-13%左右),在昆明,外来购房者主要来自中国北方,目的是为了享受更好的气候条件,这些购房者更倾向于选择低密度楼盘。