房地产行业周报:假期效应导致成交环比下滑

本周平安观点:本周受市场整体资金面收紧的影响,地产板块大幅下跌。

政策面上北京地方性提高商业和大户型住宅预售门槛,对于行业均是负面消息。

对于流动性,我们的看法是以目前经济弱衰退的状态,重演2011年下半年资金全面收紧以至于首套房贷款利率上浮10%,二套房无额度可贷从而导致行业成交陷入冰冻局面的概率偏小。货币政策上大概率是从上半年的适度从宽向中性过度,下半年的流动性环境将较上半年略收紧,但对于行业成交的影响而言我们认为不存在趋势性扭转的力量。对于北京的政策,我们认为是价格干预衍生到供给层面博弈的升级表现。在开发商资金并不紧绷的状况下提高预售门槛,直接的后果是减少当期供应推高远期价格。北京目前的均价水平已经较全年度价格控制目标高出5.8%,饮鸩止渴、将问题往后拖延的政策选择反应的更多的是政府对目前价格控制效果不足的恐慌。我们对下半年行业政策的走势仍不会乐观到认为地方政府会放弃行政干预走上市场化调节的方向。价格压力和行政调控惯性仍将维持。

本周成交:假期效应导致成交环比下滑。本周重点跟踪城市成交环比下降22%,同比降16%。其中一线城市环比下降12%,二线城市环比下降26%,三线城市环比下降15%。本周受端午节假期影响,环比成交大幅下降,但从端午节后三天的成交量来看,日均成交已出现较大反弹,预计下周环比成交有望大幅改善。截至6月15日,6月重点城市日均成交面积环比5月下降10%,同比下降14%。其中一线城市环比上升5%(同比降10%),二线城市环比下降11%(同比下降13%),三线城市环比下降21%(同比降21%)。截止6月15日,监测城市可售面积环比上月上升1%,同比下降5%。跟踪城市3个月平均去化月数为7.9个月,环比下降9%。

本周土地市场:本周监测的20个主要城市共推出各类土地119宗,较上周增加31宗,推出面积519万平,较上周增加83万平。共成交各类土地83宗,较上周减少18宗,成交面积443万平,较上周增加46万平。

一周行业动态。本周北京市住建委下发了《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》,提出将进一步提高商业、办公和大户型商品住宅预售许可门槛。我们认为:本次通知大体来看是对“国五条”北京细则的延续和执行。北京在3月底公布的国五条细则中已明确提出“将从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛,具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并发布”。本次京住建委正是对京国五条细则的执行。主要针对大户型,目的是改变市场成交结构,达到结构性调控房价数据的目的。从本次下发的预售新规内容来看,主要针对商业办公以及大户型住宅,而对普通住宅并不涉及。提高预售条件无疑将减少短期的供应,改变市场的成交结构,从北京近几年的住宅成交结构来看,各户型成交占比基本保持稳定,其中160平米以上大户型占比基本保持在14%。新规执行后,将会推后单价较高的大户型住宅的成交,从而结构性改变整体成交均价水平,达到调控房价统计数据的目的。

风险提示:价格快速上升带来调控有加强的风险。