保利地产:非一线城市业务占比高或令业绩强于同业;上调每股盈利预测和目标价格

建议理由

我们上调了保利地产2010-2012年每股盈利预测,并将12个月目标价格从人民币13.50元上调至15.50元,主要来自于更为乐观的2010-2012年合同销售预测。保利地产是我们的A 股首选股之一,原因在于:(1) 公司在非一线城市的土地储备和净资产价值占比分别达到了76%/54%(高于61%/45%的同业均值),而我们预计这些区域的合同销售表现将好于一线城市;(2) 公司追求高资产周转率的经营模式有助于其降低在当前紧缩政策频出情况下的扩张风险;(3) 截至今年8月,其2011年预期收入锁定比率较高(为65%,高于同业的19%),提供了优于同业的盈利可预见性,以及(4) 估值具吸引力。

推动因素

推动因素包括(1)月度合同销售情况强于预期和同行,主要来自其更为积极的新盘频率,以及好于同业的项目分布情况;截至8月份,保利地产已完成了我们修正后2010年合同销售目标的68%,我们预计未来几个月的合同销售情况也将较为强劲;(2) 鉴于目前我们对该公司的2010/2011年每股盈利预测较万得市场预测高出了2%/5%,市场盈利预测仍存在上调空间。在将2010-2012年合同销售额预测上调了22%/16%/17%之后,我们将2010/2011/2012年每股盈利预测分别上调了10%/19%/21%;以及(3) 在信贷越发收紧的情况下,保利地产的国企背景使其相对更容易获得银行贷款支持。

估值

我们将估值基础从2010年延展至2011年,新的目标价格较2011年预期净资产价值人民币22.14元折让30%(折让幅度未变),对应11.5倍的2011年预期市盈率。目前该股估值较同业A 股处于历史低点(市盈率折让34%,市净率持平),我们认为当前股价为投资者提供了良好的买入机会。

主要风险

政策意外收紧导致合同销售情况逊于预期;中国宏观经济硬着陆。