央行再次降息点评:刺激经济,地产继续受益

报告摘要:

目前仍处于有利于地产股的宏观环境中。我们在中期策略报告中梳理的美国40年数据显示,越是经济不好、宏观经济政策开始放松之时,越是地产股跑赢大盘之时。目前我们仍处在这样的宏观环境中。

再次降息意在刺激经济,而地产将继续收益。这次央行在降息以及下调贷款利率浮动区间下限的同时,还明确规定个人住房贷款利率浮动区间不作调整,以及要求金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投资投机性购房。参考宏观和策略的观点,我们期待市场利率将继续下行,而且我们认为经济中整体流动性的改善对房地产市场的影响大于差别化住房信贷政策的影响,房地产市场和地产股将继续受益于市场利率的下行。

最近房屋销售持续向好,我们认为这主要与市场利率下行有关。一方面,按揭贷款利率优惠幅度逐渐加大,放款速度加快,使购房者愿意使用更多按揭贷款,正如草根信息显示,最近购房者一次性付款比例、首付成数均下降到了较低水平,另一方面,购房者自有资金成本下降,且其能够筹得的其他资金的成本也下降,筹款难度减小,筹款途径包括亲朋好友之间的借款、银行抵押贷款等等(不仅限于银行按揭),故其愿意并可以将更多资金用于支付房款(首付或全部房款),两方面均导致整体购房需求回升。

如果行业调控和宏观经济政策的方向相反,后者将对地产起主导作用。以限购为例,限购可以限制一部分人的购房资格,却难以限制资金的流动。假如后续市场利率大幅下行,购房需求的回升非常猛烈,则会导致房屋供给迅速消化,房价将全面上涨,后果是行业调控很可能加码,从而对地产股产生冲击;但我们认为,如果同时流动性将呈继续改善态势,则这样的冲击会是短暂的,反而会提供地产股的一个投资机会。目前我们对房价全面上涨还不是非常担心,认为经过下半年的供给消化后,房价可能会全面小幅上涨;需要密切关注市场利率和房价变化的情况。

经济回升之时可能就是地产股相对优势逐渐丧失之时。如果降息等政策逐渐引导市场利率下行并对经济产生刺激作用,经济在未来某个时候开始触底回升,我们预计届时地产股将逐渐失去相对优势。

维持板块领先大市-A评级。我们认为房地产供大于求的格局尚未扭转,预计下半年销售竞争依然激烈。推荐个股:

1、竞争优势全面,业绩锁定性强的:“万保招金”,荣盛发展;

2、竞争优势较全面,业绩锁定性较强的:北京城建,世茂股份,亿城股份;

3、项目储备含金量高的:泛海建设,首开股份。

风险提示:市场利率未能如期下降,购房需求回升低于预期;通胀意外上行,宏观政策转向紧缩。