房地产行业:《住建部规范二套房贷认定标准》点评

事件:住建部下发《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》

本次《通知》是对《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中关于“二套房”界定和执行的细化,提供了可操作的标准。

有房即需执行二套房政策标准

《通知》规定对二套房的界定以家庭为单位,只要拥有住房,无论是否使用贷款或者贷款是否还清,都属于二套房政策的执行对象。

为保证政策的执行,《通知》规定借款人在购房时应该由各城市房地产主管部门提供书面的拥有房产数量结果,如果当地不能提供相关证明,要求借款人提交家庭住房实有套数的书面诚信保证,贷款人查实诚信保证不实的,应将其记作不良记录。

对异地购房的限制留出余地

《通知》中提出对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民申请贷款的,按按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行,商品房价格上涨过快地区可自行决定暂停异地购房按揭贷款。

相比“国十条”中对异地购房限制的表述,本次《通知》的规定更为清晰,将权力明确下放给各地方。实际上从重庆的细则我们也能看出表述略显含糊的“国十条”也是将权力下放给各地方的,因为重庆楼市新政细则要早于本次《通知》出台时间,但在重庆细则中,当地政府并没有限制异地购房贷款,可见国十条“的本意也是规定各地方可以根据本地区具体情况决定是否执行异地购房贷款限制。

既然《通知》为各地方异地购房的限制留出空间,而各地方政府从自身长期发展的考虑,对异地购房贷款限制的取消也是迟早要到来的。

政府态度进入暧昧期

近期外部经济出现的不稳定因素将会使政府对地产的态度进入暧昧期,因为美国就业数据低于预期以及近期匈牙利暴露出来的债务危机最终会影响我国出口,这容易导致经济依赖地产发展路径的再次回归。我们认为政府目前也会更多采取观望外部经济变化再相机决定地产调控政策,短期地产股可能反弹。但在未来政府对地产的态度也会随房价调控效果而出现反复,此时放松调控容易导致房价反弹,而房价如果不能得到理想控制行业仍难出现有一定空间行情,对行业维持持有评级。