长城地产周刊第四十一期:销量触底,股价亦否?

要点:

市场:销量触底回升,价格震荡走高。

销量: 2月份,我们跟踪的11个重点城市平均销量环比下降了52%,同比去年下降57%。节后第一周,重点城市成交量较春节期间有6-8倍的上涨,但较1月份的成交水平,仍有35%-40%的降幅,较去年同期下降24%。由此可见,现阶段楼市成交情况仍然十分低迷。

价格:2月份,房价仍然延续了前期震荡走高的态势,重点城市整体房价较1月份继续攀升了5%,但最近一周,房价微跌3%。

库存:2月份,尽管销量大幅下降,但新增供应更少,因此库存仍略有下降。目前一线城市库存量已低于07年下半年平均水平10%;二线城市高出10%。与此同时,春节淡季导致成交量降至谷底,各地库存消化时间都大幅上升。

密切关注3-5月成交情况。前期周报中我们曾谈到,3-5月将进入下一个传统销售旺季,也是观测今年楼市人气的重要时间窗口,预计成交量环比将有明显上升;但同比下降概率较大,预计一线城市降幅在20%-30%,二线城市降幅在10%-15%。

投资建议:刺激因素逐步隐现,阶段性机会即将来临。刺激因素正逐步显现,紧缩之下市场忧疑不定。从去年12月份调控以来,地产股指数下跌了25%,不少个股出现30%以上的调整幅度。在政策调整压力下,市场对一些小利好仍持怀疑态度,而这正是机会所在。这些利好有:(1)3、4月份是地产股年报密集披露期,地产股靓丽的年报对股价或多或少有点刺激作用;(2)地产股增发被“暂停”的时间已经很长,两会后将会重新开闸;(3)股价调整风险基本释放,阶段性估值底部探明,目前一线地产股2010年的PE为16倍,二线地产股在15倍,估值上已经有较强的吸引力。上述利好在大盘企稳的情况下,有望给板块带来超跌反弹的行情。

但反弹后会否反转仍然取决于两个最重要的因素:一是政策,二是楼市成交情况。政策方面,两会期间,预计调控基调仍以国务院前期提出的严控房价、保障民生为主,新政策出台的概率较小。在银行收紧房地产信贷背景下,房价继续大幅攀升的势头将受到遏制,因此更严厉的信贷政策短期或许不会再出台。另一方面,3-5月楼市成交量如果比我们预期的高,且房价并未明显下跌,这些均是超预期因素,有望使地产股走的更高。在此情况下,我们目前可以大胆布局一些优势品种,如交大博通、云南城投、冠城大通、名流臵业、建发股份等。短期主要关注再融资受益的股票,尤其是增发价高于目前股价、且有一定估值优势的股票,主要品种有:招商地产、苏宁环球、新湖中宝等。