房地产行业周报:需求稳定,成交恢复至节前水平

本周平安观点:本周成交数据如预期回升23%,但由于6月第一周受假期影响成交较低,目前6月日均成交仍环比5月下滑-7%;从端午节期间的各项先行指标来看,上门量维持高位,去化率在51%左右的波动下沿位置,需求指标维持稳定。但市场供给,特别是一二线城市的供给依旧不足,年初至今累积供给分别下滑18%,14%。截止6月第二周,6月周均新推盘环比5月下滑44%,由于下半年流动性预期发生改变,将有可能促发开发商加快推盘的意愿,变数在于政府对预售证的控制是否会从一线城市扩大到二线城市。对于流动性收紧对行业的影响,我们的判断仍然是比上半年差但不至于回到2011年下半年的程度。实地调研的楼盘反应,目前按揭贷款仍然可以八五折或九折,近期还未有贷款收紧的情况出现。我们对流动性对行业的影响并不持特别悲观的态度,市场情绪的过度波动或将创造后期的反弹契机。

本周成交:需求稳定,成交恢复至节前水平。本周重点跟踪城市成交环比上升23%,同比降10%。其中一线城市环比上升11%,二线城市环比上升28%,三线城市环比上涨22%。上周受端午节假期影响,环比成交大幅下降,本周日均成交均出现较大反弹,主要跟踪城市成交均已恢复至节前水平。上门量环比大幅上升,新增批售略显不足。上周(6/10-6/16)上门量环比上升73%,相比前四周均值升75%;新增批售大幅下降67%。上周由于端午假期影响预售证办理,导致新增批售假期波动。整体来看,市场需求相对稳定,供给不足依旧是制约成交量的主要因素。截至6月22日,6月重点城市日均成交面积环比5月下降7%,同比下降12%。其中一线城市环比上升6%(同比降10%),二线城市环比下降9%(同比下降13%),三线城市环比下降15%(同比降18%)。本周土地市场:本周监测的20个主要城市推出住宅用地42宗,较上周增加15宗,推出面积242万平,较上周增加86万平。成交住宅用地6宗,较上周减少18宗,成交面积14万平,较上周减少159万平,其中上海成交7万平,为成交量最大的城市。

一周行业动态。本周国家统计局公布了5月70个大中城市房价涨幅数据。我们的点评:新建商品房住宅价格环比上涨城市数量减少,同比上涨城市仍在增加。环比看,5月价格上涨/持平/下降的城市分别为65个/2个/3个。环比价格上涨城市较上月减少2个。同比来看,5月价格上涨/持平/下跌的城市数分别为69个/1个。价格上涨城市环比4月增加1个。一线城市依旧领涨,但一二线城市环比涨幅有所回落。从结构来看,一线城市依旧领涨,环比数据显示,一线城市涨幅1.7%>二线城市涨幅1.0%>三线城市涨幅0.8%。同比来看,一线涨幅14.2%>二线涨幅6.9%>三线涨幅4.3%。我们认为供需失衡是导致一线城市领涨的主要原因。从环比涨幅数据来看,一二线城市环比涨幅均较上月回落0.2%,主要城市环比涨幅亦出现不同程度回落。我们认为政府对预售证的干预是房价回落的主要原因。6月房价展望:环比或继续收敛,同比涨幅有望放缓。未来来看,尽管目前房价涨幅逐步趋缓,但考虑到主要一线城市住宅价格同比涨幅均已突破地方国五条细则规定的房价涨幅上限,政府对价格直接干预的压力依然较大。目前来看,政府仍将通过预售证管制和推迟高价楼盘入市(如上周的北京预售证审批新规)控房价,叠加去年基数下半年开始加大的原因,预计后续房价环比、同比涨幅将进一步放缓。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。