房地产行业2011年10月报:9月销售环比大增,关注10月销售数据

投资要点:

住宅销售:9月份全国商品住宅销售面积同比增长12.1%,环比增长44.15%。我们跟踪的8大城市商品住宅成交面积同比下降43.88%,环比增长0.81%;四大城市二手住宅成交面积同比下降53.12%,环比增长5.71%。全国上涨,而大城市成交同比下降,说明二、三线城市9月份商品住宅销售大幅增长。

商业地产销售:在住宅市场受到调控影响下,商业地产受到市场投资者青睐,但从单月办公楼和商业用房销售面积和销售金额对比看看,销售金额单月环比增速已明显落后于销售面积单月环比增速,商业地产价格继续呈下行之势。

价格普遍下跌:前9月全国商品房累计成交均价5514.46元/平方米,同比上涨9.11%,涨幅连续3月收窄。9月份商品房单月平均成交价格5288.76元/平方米,同比上涨0.48%,环比下降6.30%。在货币政策和行业调控政策继续紧缩情况下,商品住宅价格下跌在我们预期之中,而这种下跌趋势在未来两个月内还将持续,尤其是限购城市将会更加明显;办公楼和商业用房价格下跌我们认为一方面和货币政策收紧有关,另一方面我们认为国内商业地产容量较小也是制约商业地产价值的原因之一,商业地产容量取决于居民消费能力,而居民消费能力提升是一个长期的过程。

投资增速或继续下降:9月份全国住宅新开工面积增速大幅下降至11%,导致9月份全国房地产投资增速下降6.59个百分点,由于2009年9月到2010年10月全国住宅新开工面积较多,一般房屋工期为1.5-2年,目前正处于房屋竣工高峰期,因此,虽然新开工增速大幅下降,但由于竣工面积增长较快,全国房地产投资增长目前仍处于高位,但会继续下降。

土地市场将继续降温:土地购置面积连续4月同比下降,土地市场成交情况已接近2008年时水平。这一方面体现房地产企业资金状况较差,另一方面反映企业对未来房地产市场的悲观态度。从另外一个侧面看,土地购置面积同比下降,土地购置费同比增长,表明全国土地价格并未出现实质性下降。货币政策很难转向,商品房库存继续上升,土地价格仍未出现实质性下跌,因此,我们认为未来土地市场将会继续降温,进而到逼政府降低土地出让价格或降低其他土地购置条件。 房地产企业资金状况好于2008年:尽管年初以来货币政策持续紧缩,房地产开发资金增长放缓,但同比增速仍处于高位,与2008年调控时相比,房地产企业资金并未出现特别紧张局面。自筹资金和应付款占比上升较快。

投资策略:维持行业“中性”评级;看好行业龙头和参与保障房建设公司。建议关注万科A、招商地产、中国建筑、北京城建。

投资风险: A股市场风险;个别房地产公司资金断裂带来的市场恐慌风险。