保利地产三季报点评:销售结算双增长土地市场展身手

2012年前3季度,保利地产(600048.CH/人民币10.71,买入)实现营业收入313.07亿元,较去年同期增长43.52%;归属于母公司股东的净利润38.21亿元,较去年同期增长10.21%,合每股收益0.54元,符合我们的预期。

公司毛利率同比下降1个百分点,净利率下降4个百分点。主要是由于:(1)本期合作项目结转利润的比重提高,少数股东权益增长7.1亿。对比半年报来说,3季度少数股东权益同比变动的幅度已有所缩小,在12年全年业绩里,少数股东权益变动的影响将进一步缩小。(2)由于本期不符合资本化条件的借款利息增加,本期财务费用增长5亿。公司从11年年报起对财务费用的处理进行调整,预计12年全年财务费用同比变化较3季报而言将有所缩小。

总体而言,由于公司11年全年销售均价在10年全年基础上有所提升,我们预计12年结算毛利率将同比小幅提升,净利率虽然受到少数股东权益和财务费用的影响,但仍能保持稳定。

销售方面,公司前三季度累计实现合同销售金额757亿,同比增长32%。销售均价同比仅微跌1%。从单月来看,7月-9月单月销售金额连续环比下滑。

10月截至21日的合同认购金额约60亿,预计10月销售与9月持平。展望第四季度,由于公司销售回笼情况良好,第四季度将更多关注利润率而不是销售总额。我们预计第四季度公司新推货值约200亿,全年销售达950亿左右。

3季度末,公司预收账款1,004.42亿,相当于锁定了我们2012-2013年收入预测的100%和92%,锁定性表现优秀。

2012年3季度末,公司负债率为80.41%,净负债率为90.7%。净负债率有了很大改善,同比下降34个百分点,较12年半年报下降25个百分点。公司短期负债总计229.16亿,小于手持货币资金356.19亿。

新开工方面,公司前3季度新开工面积958万平米,同比下降9.77%。我们预计全年新开工将较11年的1,500万方下降至1,400万方左右。拿地方面,公司前3季度新增权益土地储备552万方,10月以来,公司拿地激进,缓解了公司一线城市货量不足的问题。

总体而言,保利地产前三季度销售表现优异,业绩符合预期。第三季度以来公司拿地积极,有效补充一、二城市货量,第四季度公司重心将放在保持净利率和继续补充货量上,未来业绩有望持续增长。我们仍然看好公司清晰定位一二线城市主流市场、准确把握推盘节奏及推盘价格的战略能力,维持对公司2012-13年业绩预测1.194元和1.496元,维持对公司的买入评级。