万科A:销售面积连续两月下滑

销售面积连续2月同比下降。2014年4月公司实现销售面积109.3万平方米,同比下降1.26%,环比下降9.74%;销售金额127.5亿元,同比增长2.99%,环比下降11.64%。2014年1-4月公司完成销售面积524.3万平方米,销售金额669.8亿元,分别同比增长8.73%和19.56%。公司销售面积连续两月同比下降,2014年销售形势不容乐观。

单月销售均价继续回落。公司4月份销售均价11665元/平方米,环比下降2.1%,销售均价连续3月环比下降。但同比仍上涨4.31%。

项目储备速度明显减缓。4月份公司新增5个项目,分别位于深圳、上海、西安、大连、郑州,建筑面积80.4万平方米,总地价款29.77亿,;权益建筑面积61.45万平方米,公司需支付权益地价款18.69亿,权益比例为76.43%;5个项目平均楼面地价3703元/平方米。4月份公司项目储备速度继续减缓,4月末,公司在建面积和规划建筑面积达7417万平方米,项目储备充足。

公司财务安全。2014年1季度末,公司资产负债率79.45%,较年初上升1.45个百分点,扣除预售款后负债率下降1.79个百分点,负债水平略有下降;有息负债率和净负债率分别较年初上升5.04个百分点和10.23个百分点,公司偿债风险上升;短期有息负债与货币资金之比仍为0.74,公司财务安全。

投资评级:公司14-16年每股收益分别为1.72元、2.21元、2.58元,按2014年5月5日公司收盘价7.74元,公司14-16年PE分别为5x、4x、3x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为17.34元/股,按5月5日股价折让55.35%,尽管公司目前估值较低,未来两年业绩有较强的锁定性,但基于行业销售下滑较多以及银行按揭贷款紧缩或将延续,我们暂时下调公司评级至“增持”评级。