招商地产2012年三季报点评:销售持续向好,战略提速坚决

投资建议: 预计公司12年、13年EPS分别为1.86、2.25,目前股价分别对应11.2X、9.3X PE;绝对估值水平看,NAV为24.55元,目前股价折让15%。公司由于大股东实力雄厚、资源优势突出,因此一直享受一定的估值溢价,我们认为这种估值溢价仍将延续,同时考虑到公司销售持续放量,拿地积极,战略提速目标执行坚决,维持“强烈推荐”评级。

要点:

业绩概述。前三季度公司营业收入161.5亿元,同比增长29.5%;归属上市公司股东净利润24.2亿元,同比增长16.0%;EPS 1.41元,符合预期。

净利润增速低于营业收入增速的主要原因在于期间费用率和实际所得税的上升。报告期,公司综合毛利率水平同比上升1.9个百分点,至52.7%。本期净利润增速低于营业收入的主要原因,一是期间费用率较11年同期上升2.1个百分点至6.0%,二是实际所得税率上升4.6个百分点至30%。

销售持续放量。前三季度公司签约面积172.9万平方米,实现签约金额247.1亿元。我们预计全年销售将超过300亿元,较2011年大幅增长43%。从售价来看,前三季度销售均价约14300元/平米,较11年全年销售均价17500元/平米下降了18%。

拿地积极。前三季度公司共获取土地建面293万平米,其中权益建面225万平米,已接近11年全年拿地规模,耗资81亿元。拿地平均楼板价4560元/平米,较11年提高50%,主要原因在于拿地区域多位于北京、深圳、上海、天津等一二线城市。特别是进入三季度以来,公司土地市场出手频繁,拿地权益建面126万平米,耗资57亿,已超过前两个季度的总和。

财务环比再改善。期末,公司账面货币资金为短期借款与一年内到期非流动负债之和的1.55倍;扣除预收账款后的资产负债率44%,较半年报下降2个百分点;净负债率22%,较半年报下降2个百分点。财务状况环比再改善。

业绩锁定程度高。期末,公司账面预收账款254亿元,已锁定12年全年和13年80%的业绩。

风险提示:政策调控风险;销售与结算不达预期。