地产行业2014年三季报业绩前瞻:业绩整体平淡,关注政策改善

三季报业绩整体平淡,费用率攀升吞噬净利润。已公布三季度业绩预告的32房企来看,业绩下滑或亏损的房企仍超过一半,部分业绩高增长房企(深深房A、国兴)亦主要因为基数效应。随着下半年楼市进入观望的深水区,开发商营销压力渐增,预计三季度开发商费用率仍将处于高位。由于开发商结算高峰在四季度,在结算收入未有明显提升的前提下,费用率攀升,加上毛利率短期难有明显改善,预计前三季度板块净利润大概率仍将下滑。分公司来看,相比一般房企,主流房企凭借其高效的管控能力和相对稳健的结算周期,预计平均净利润仍能保持15%-20%左右增速。值得注意的是,若销售持续低迷,房企库存持续积累,需提防房价下行带来的资产减值对公司业绩及重估净资产(RNAV)的冲击。

三季度楼市成交延续低迷,龙头表现优于行业。三季度全国楼市仍未有明显起色,30个大中城市三季度单季成交同比降15.1%,前三季度累计成交同比降17.4%,降幅较上半年末略微收窄1.2个百分点。其中一线城市降幅最大,同比下降28.9%,明显大于二线(-18.1%)和三线(-3.9%)。公司层面,中指公布的开发商前三季度销量数据来看,龙头表现优于行业,内房股整体好于A 股房企。万科、碧桂园、恒大仍逆市保持15%以上增长,中型房企逐步分化,融创、金科、华夏幸福同比增速超过30%,金地、荣盛则出现不同程度下滑。招保万金前三季度销售额同比增速分别为0.91%、3.5%、16.0%、-10.5%。2014年前三季销售额TOP10、TOP50的市占率分别为17.4%和32.1%,较2013年全年提升4.1个和6.7个百分点,集中度稳步提升。

政策边际改善,预计销量同比降幅将有所收窄。930新政出台在降低改善型需求购房门槛的同时,有助于改善市场悲观预期。同时预计商业银行在央行指引下,将加大对个人按揭贷款的授信额度,流动性环境改善亦有助于按揭贷款利率进一步回落。随着年末开发商推盘渐增,预计市场供需压力将进一步加大,年内平价跑量,加快资金回收仍将是主流。信贷环境改善配合开发商降价跑量,叠加基数回落,预计四季度成交同比降幅将有所收窄。

投资建议。930政策救市的高度和力度均超以往,经济下行背景下政府托市意图明显。由于政策效应和成交量企稳短期无法证伪,投资者可参与资金博弈带来的交易性机会。实际上,万科、保利国庆认购金额同比分别增长120%和82.4%,已一定程度反映出政策成效,即使后续销量未能企稳,不排除进一步政策支持。建议关注受益行业销量回暖的龙头白马万科、保利,改善型产品占比较高的招商,有望受益REITs 试点的金融街。主题性机会仍建议关注国企改革(天健、华侨城、振业、中洲)、拥抱互联网(世联、电子城)、再融资(国兴)、京津冀一体化(华夏幸福)。

风险提示:销售调整时间长于预期。