房地产行业7月份投资月报:调控成效初步显现,双重因素驱动反弹

1、房地产调控成效初步显现,主要表现为商品房销售面积同比增速大幅回落以及房屋价格指数环比涨幅出现回落,房价过快上涨势头得到初步遏制。上半年,全国商品房销售面积同比增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点,和1-2月份相比下滑22.8个百分点。2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,这也是09年3月份以来环比首次出现下降。

2、房地产开发投资略增速保持高位。上半年,全国房地产开发投资同比增长38.1%,和1-5月份相比回落0.1个百分点。我们在房地产行业下半年投资策略中曾指出,1-5月份房地产开发投资增速预计是今年的高点,我们预计10年房地产投资将同比增长20%左右。销售面积增速的快速下滑以及再融资的冻结将影响房地产开发建设速度。施工面积和新开工面积增速逐步下滑的可能性比较大。

3、调控基调保持不变。针对近期房地产调控政策将放松的种种传闻,7月12日,住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应,均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》;国资委12日也否认授意房地产央企扩张拿地。我们在房地产下半年投资策略报告中曾指出,在调控重拳出击之下,房地产市场的调整态势已经确立,但宏观环境的不确定因素将影响调整的幅度和时间,不排除宏观调控政策因经济下行风险增加而出现松动。如果在调控政策刚取得初步成效的时候调控基调发生转向,房地产调控将事倍功半。因此,我们认为,房地产调控的大方向目前不会发生根本性改变,但不排除经济逐步下行使房地产调控政策执行力度逐步减弱。

4、7月份以来,房地产板块已反弹约14%,驱动因素主要有两个方面:一是调控预期有所放松,虽然调控基调没有改变,但依然存在调控政策执行力度伴随宏观经济下探而出现松动的可能;二是6月份部分重点城市成交量出现环比增长,比如北京、上海、深圳、广州、杭州和重庆6月份成交面积均出现环比上升。我们认为,国家的调控基调并没有改变,四季度调控政策执行力度出现松动的可能性较大,维持对行业的“中性”评级。个股选择上,可逢低关注布局二、三线城市较多的万科A和保利地产、安全边际较高的滨江集团、苏宁环球以及首开股份。