房地产行业研究周报:找估值底不如找政策底

北京、上海略有回升,深圳成交量下降。

北京成交面积环比上升12%,成交9.1万平米,低于10年至今周均55%;可售面积为745.6万平方米,按套数计算的去化周期为9.0个月,环比上升0.8个月。

上海本周成交面积环比上升32%,成交19.4万平方米,低于10年至今周均23%。去化周期为5.9个月,环比上升0.7个月。

深圳本周成交面积环比下降40%,成交1.8万平方米,低于10年至今周均66%;去化周期为25.9个月,环比上升3.7个月。

本周重点监测的二、三线城市中有11个成交面积环比上升,占到25个重点城市的44%。成交面积上升幅度最大的是青岛,达到172%,其次为福州和扬州,分别上涨94%和83%;成交面积下降幅度最大的四个城市是蚌埠、徐州、厦门和贵阳,分别达到-47%、-46%、-39%和-39%。

政府态度在微调

各地细则严厉程度未超国十条。重庆近日公布了楼市细则,没有超出国十条的内容。各地方细则比较温和一方面是当地政府自身利益考虑,另一方面成交量已经大幅下滑,民间压力有所舒缓。

中央政府近期也表达了调控所处的两难境地。一方面需要调控房价解决民生问题,另一方面房地产下滑连锁带来对经济的负面影响也束缚了政府调控的手脚。尤其是近期欧洲债务暴露出来的危机可能会影响我们的出口,如果出现经济二次探底,似乎政府唯有回到依赖投资增长的老路上,如果政府不能承受经济的短期下滑,经济转型恐怕也只是一句空话。

找估值底不如找政策底

在行业调整过程中,上市公司的估值水平并不可靠,我们认为判断政策底部来指导投资更为保险。近期政府态度的微调会一定程度消除市场过于悲观的预期,短期存在反弹的可能。但我们认为目前仅是政策进入短期平静期,随时有反复的可能,也即尚未达到政策底部。因为行业基本面的调整从四月中旬开始,经历如此短的调整周期就放松对地产的调控可能会导前期调控成果的前功尽弃。我们认为政策底部还需要一段时间的等待以及地产新开工数据下滑的印证,由于未来行业下滑趋势短期不会改变,维持行业持有评级。