房地产行业周报:7月成交平淡收官,需耐心等待基本面转暖

本周平安观点:7月我们跟踪的城市整体成交环比下滑10%,同比下降17%,依然呈现季节性回落,而由于去年高基数效应,预计8月成交环比同比依然将下降,基本面进入中性偏负面时期。短期再融资破局的催化也进入边际效应递减阶段,虽然随着主要地产股将逐步迎来中报披露期,对业绩高增长的个股可能带来一定催化,但地产板块的整体估值提升依然难觅大逻辑支撑,预计板块从宽幅震荡转向窄幅震荡的概率较大,建议投资者耐心等待。公司主要推荐关注长期价值股华夏幸福以及再融资弹性股深振业、深长城。

本周成交:成交延续低位运行。本周重点跟踪城市成交环比上升1%,同比降19%。其中一线城市环比上升1%,二线城市环比上升5%,三线城市环比下降21%。跟踪城市整体成交35290套,连续三周成交处于37000套以下,低于年内(除2月外)周均值19%。展望8月,考虑市场季节性因素及去年8月高基数的影响,预计8月成交同比仍将下降,环比亦难有较好表现。上门量环比持平。

上周(7/21-7/27)上门量约2.5万,环比持平,相比前四周上升1%,低于年内均值6%,7月周均上门量环比下降14%。一手商品房7月成交:整体回落,二线相对较好。受季节性因素影响,各线城市整体成交均都出现了明显回落,7月整体日均成交5291套,仅高于受春节影响的2月。截至7月27日,7月重点城市日均成交套数环比6月降10%,同比下降17%。其中一线城市环比降26%(同比降25%),二线城市环比降4%(同比下降14%),三线城市环比下降15%(同比降20%)。去化月数小幅上升:截止7月27日,监测城市可售面积环比上月持平,同比下降4%。跟踪城市3个月平均去化月数为8.7个月,环比升13%。土地市场:市场持续热度,前海首批土地成功出让。本周前海首批两宗土地成功出让,卓越置业分别以51.89亿和71.80亿将两地块揽入怀中,楼面价分别高达16195元/平米(溢价率48.3%)和15948元/平(溢价率52.8%),先后刷新了深圳新总价地王。此外、万科、中粮、金科等上市公司均在土地市场上有所收获。从我们监测的20个重点城市来看,本周主要城市共成交住宅用地37宗,较上周增加11宗,成交面积261万平方米,环比升49.1%,较前四周均值升32.7%。

一周行业动态。本周7月临近收官,整体来看,成交季节性回落,土地市场热度仍在持续。一手房成交:成交量同环比季节性回落。由于7、8月为传统淡季,叠加去年高基数影响,本月同环比均出现较大幅下降。截止目前,7月整体日均成交环比下降10%,同比下降17%,仅高于春节假期的2月。从周成交来看,近三周单周成交均低于37000套,其中7月14日-20日单周成交更是创下2月底以来21周成交新低。分城市看,二线城市相对抗跌,环比下降4%,一、三线城市则环比分别下跌26%和20%。从微观数据来看,7月市场整体供给(推盘量)和需求(上门量)均有较大回落,截止上周,7月推盘量周均环比上月下降19%,上门量周均环比上月下降14%,整个市场供需双方逐步进入相对平淡期。展望8月,我们认为淡季影响仍将存在,叠加去年高基数的影响,同比下降已成定局,环比亦料难有较好表现。土地市场延续热度。7月前三周周均成交面积184万平,环比6月上升7.6%,高于全年周平均成交面积38.4%。我们认为土地市场的持续高位运行一方面源于核心城市的优质地块不断推出,另一方面是开发商补充可售资源的强烈意愿,大型开发商资金情况的不断改善也为购地提供充足的资金保障。预计中短期土地市场尤其是一线城市仍将保持持续热度。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。