房地产11月份统计局数据点评:融资来源下降,倒逼推盘开始

事件:11 月全国商品房销售额、销售面积分别为8096 亿元、13223 万平方米,分别同比下降7.0%和11.1%;新开工面积17044 万平方米,同比下降31.2%;开发投资额9381 亿元,同比增长7.6%;资金来源9874 亿元,同比下降19.6%。

11 月销售同环比均低于预期,大城市涨价是罪魁祸首。

11 月全国商品房销售额、销售面积分别为8096 亿元、13223 万平方米,分别同比下降7.0%和11.1%,增速较10 月的-0.7%/-1.6%有所拉大,环比表现13.1%也低于去年同期的20.8%,销售好转情况低于预期。

大城市出现的价格反弹带来销售回落,但销售窗口期仍然存在:1)我们测算40 大城市对销售金额/面积的贡献度下降1.3/2.4pct,原因是涨价,40 大城市平均成交价上升127 元至9120 元,而剩余城市价格下降181元至4501 元;2)销售窗口期因政策的刺激仍然存在,北京、上海为代表的二手房成交量价企稳并逐步回升即是验证。我们认为,在银行利率折扣没有重现的前提下,开发商仍然只能够通过平价走量,提价的方式仍然无法换来销售改善。

融资来源大幅下降,有望倒逼开发商加速推盘,资产质量归于健康。

新开工面积17044 万平方米,同比下降31.2%,较10 月大幅下降74.1个百分点;资金来源9874 亿元,同比下降19.6%,较10 月大幅下降30.3个百分点,资金来源结构大幅改善,房款占比44%。

融资来源的大幅下降符合降杠杆预期,有望倒逼开发商加速推盘,最终换来资产质量的提升:1)全年提升的杠杆率终见下降,房款来源占比当月提升至44%,同时融资来源的绝对量出现-24.8%的大幅下降,主动去杠杆和被动去杠杆的意味均十分明显;2)倒逼开发商加速推盘,我们通过城市库存数据监控看,积极拿预售证的开发商并不多,但测算的未售面积却大幅增长,囤地模式已在开启,降杠杆背景下降倒逼开发商推盘。我们认为,好的资产质量是2015 年的核心,对地产销售的不乐观、不悲观是我们的总基调,而资产负债表质量是全年的关键,当前逐步收缩的资产负债表开始引导向好的方向走。

开发商降杠杆迎来最好时机,倒逼推盘带来销售改善。

我们上月提到,“当前楼市进入需求引导下的回暖期,11 月开始的数据改善将明显”,目前看,实际表现低于预期,原因是低估了开发商的乐观情绪。

我们认为,12 月的低基数是使得同比数据转正的最好时机,对需求的引导十分重要,当前的倒逼推盘将带来销售改善,维持行业增持评级。我们继续建议配置低估值大公司,继续推荐首开股份、万科,关注华业地产。