天房发展:商品房受限背景下保障房成为推动公司发展关键

公司前身为由天津市政府统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司。目前公司的控股股东为天津市房地产开发经营集团有限公司,实际控制人为天津市国资会。鉴于公司的发展历史和股东背景,公司积极参与天津市政基础设施建设、安居危改工程、保障房和商品房开发。先后开发建设用地1400多公顷,相继建成近40个居民小区,累计建筑面积1800余万平方米。

保障房项目占比高,暂为公司的发展重点。公司项目全部集中在天津地区,目前在建项目共有12个,其中1个为一级开发项目,6个项目为保障房项目或含保障房项目。全部二级开发项目总权益建筑面积286.45万平米,一级开发项目总权益建筑面积113.95万平方米,其中保障房建筑面积179.48万平米。从数量上看,有一半的项目涉及保障房;从规模上看,保障房开发权益建筑面积占比达到44.83%。从目前的政策趋势来看,保障房建设是政府工作的重中之重,今后几年将实现迅猛的发展。公司将有望继续承担天津保障房开发建设的重任,直接从保障房发展中受益。

天津2011年计划建设公共租赁房4.4万套,总建筑面积200万平米,预计公司能承建一半左右,在商品房市场受到严厉政策调控下,保障房业务能为公司的发展带来以下几点好处:保障房建设是地方政府今年必须完成的工作,地方政府会给予支持;公司已积累了保障房开发建设的经验,能够从中获得理想的利润;保障房项目周转快,资金占用压力小;公司参与保障房建设后较易获得银行贷款,有利于公司充实资金力量;有利于未来在拿地等方面获得便利。

2010年公司年报数据显示,公司目前财务状况稳健,业绩有望继续保持增长。2010年末,公司账面货币资金12.7亿元,预收账款48.36亿元,而公司应付账款、其他应付款以及一年内到期的非流动负债总计只有16.37亿元,基本可以保障。2010年公司资产负债率为65.47%,归属母公司股东权益/带息债务比率为1.42,与同行业上市公司相比公司总体偿债能力较好。2010年经营活动产生现金流净额9.98亿元,在行业中处于较高水平。由于公司在天津有着优良的市场声誉以及公司拥有较多的保障房项目,因此公司在银行信贷方面能力较强。

预计2011年-2013年公司结算收入约为31.96亿元、42.96亿元和49.32亿元,净利润可达到3.45亿元、5.98亿元和7.12亿元,每股收益分别为0.281元、0.460元和0.547元,年复合增长率为39.52%。按照公司目前股价,市盈率分别为20.11、12.28和10.33,与房地产行业目前19.65倍的平均市盈率相比较,目前公司股价处于合理区域,我们看好未来天津保障房建设为公司带来的收益,因此,给予“增持”评级。

风险提示:(一)政策风险(二)财务风险(三)销售风险(四)市场单一风险。