房地产行业2010年下半年投资策略报告:房价下跌为反弹前提,反转最终看政策

下半年市场展望。市场供给:从三季度开始,市场的新增供应将逐步增加,叠合4.5月份低迷的销售,新老供应将有效弥补目前的供应缺口。成交量:此次新政力度大、措施严,预计半年内“新国十条”及相关政策仍将继续发挥较大影响,购房者观望情绪难以缓解,全国及主要城市的交易量短期难以好转。房价:随着市场买卖双方持续角力,市场成交量的持续萎缩将最终导致价格的下跌。一般而言,成交量下调和价格下调之间通常存在3~6个月左右的时间窗口。预计一线城市房价回落幅度在20%左右,二三线城市在10%左右。政策:此次调控政策如果严格执行的话,对楼市的调控完全可以达到预期效果。但是目前国内经济转型的困境和欧洲的债务危机都给经济蒙上阴影,地产拉动经济的角色短期很难完全退出。总体来看,目前政策进入观察期,但我们认为在房价没有实质性下跌之前,紧缩房地产的调控政策将不会放松,至少会持续到2010 年底。国外大多数国家的房地产市场发展历程表明,在住房需求旺盛但供应总量不足的阶段,政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾是地产发展史的必经阶段,未来政府对市场的调控重点将集中在保障房建设。

投资策略:地产股处底部区域,房价下跌为反弹前提,但是反转最终要看政策。虽然目前地产股的整体估值基本上已经处于历史低位。但是我国房地产市场发展的态势充分体现了政策因素的主导性作用。目前强力的干预政策对今年后半年市场形势会产生重大影响,市场下滑在一段时间内将加速运行。因此在实体行业风险并没有充分释放的情况下,地产股依然处于一个筑底阶段。从房价走势和地产指数走势对比可以看到,地产股的下跌提前于房价的调整,地产股的股价也提前于房价见底;如果房价出现回落, 新开工下滑,那么管理层针对楼市的调控也将告一段落,地产股将迎来反弹契机。但是行业的最终反转还需等待政策转向的信号,短期内,基于实体风险并没有充分释放,我们暂时维持对行业“中性”评级。但是在目前估值的基础上,地产股的超跌反弹随时可能发生。建议投资者对地产股可以逢低适当增持,但是目前并不是长期持股不动的阶段,操作上仍应坚持波段操作。

选股逻辑:1.泡沫风险较小的一些区域龙头。2。在市场下跌的过程中,寻找重股值和PB较低的公司。3.受益人民币升值预期的商业地产 个股推荐:建议关注广宇发展、苏宁环球、金地集团、首开股份、福星股份、冠城大通、中天城投、云南城投、京投银泰、黑牡丹、金融街、世贸股份、阳光股份等个股。