房地产2012年二季度投资策略报告:坚定持有龙头,关注二线“火种”

去年12月我们在2012年度策略报告中,从流动性变化前景的角度,作了三种情景假设:中性、乐观和悲观假设。站在目前的时点我们看到,流动性紧张状况自去年四季度末明显缓解,且预计利率下行还会持续大约一个季度的时间,据此我们对行业和股票的看法从年初的中性情景切换为乐观情景,但属于谨慎乐观,谨慎的原因主要来自于年中以后的前景并不明朗。

春节以来市场和板块超预期,根源在于流动性的缓解和利率下行。春节以来样本城市商品房成交量表现超预期,我们认为主要来自于购房需求的回升,根源是流动性紧张状况明显缓解以及利率下行。

2月份以来地产板块持续领先大市,我们将其原因亦归结为流动性紧张状况缓解以及利率下行,从而地产股估值和基本面双受益。其中“弱势”公司股价受益更多,可能主要源于市场对其资金安全的担忧大大缓解。

我们认为,地产股表现主要与购房需求的变化一致,这一特点或可帮助我们把握趋势性的机会。实际上,从过去几年的情况看,我国A股地产股指数与商品房成交面积增速二者的总体趋势一致,尽管月度间的短期波动不完全一致。而商品房成交面积增速的变化,主要反映了购房需求的变化。地产股在2011年和2012年年初以来的具体表现有明显差异,不同的表现恰恰反映出房地产行业基本面的不同情形,股市的反应和我们的这一观察角度基本吻合。

对二季度行业供求前景持谨慎乐观态度。预计短期购房需求继续回升;供给充裕,但不必过于担心供给压力;房价有望逐步企稳;年中以后的前景尚不明朗。

2012年结算业绩总体看尚不确定,但有一些公司业绩较为确定。

上调评级至领先大市-A。对板块二季度表现谨慎乐观。选股应遵循攻守兼备原则。推荐1、龙头公司:万科、保利地产、招商地产、金地集团;2、二线公司:荣盛发展、北京城建。我们认为:1、二季度地产行业基本面仍有优势;2、地产股估值方面未必处劣势;3、短期内行业调控在抑制需求方面明显加码的可能性较小;4、不排除股市对于宏观和行业政策放松预期重演。5、行业中期前景不明朗,对于板块估值回升空间形成抑制。

风险提示:流动性由缓解转为收紧,购房需求未能如期回升;地产股估值严重受累;行业调控明显加码、冲击购房需求。