房地产行业:销售、土地增速现负增长,投资将持续下滑

投资要点:

投资:12年1-2月房地产开发投资增速27.8%,因施工体量大增速较11年微降0.2个百分点。住宅投资回落继续加快,住宅投资增速23.2%,较11年降7个百分点。 建设:新开工增速同比大幅下滑,施工同比上升,伴随竣工的大幅增加,预计未来施工规模缩小,投资增速将持续下滑。12年1-2月商品房施工、新开工、竣工面积增速为35.5%、5.1%、45.2%,较11年上升10.2、下降11.1和上升31.9个百分点。

销售:累计增速连续五个月下滑,且调控两年以来首次出现负增长,调控效果显现。伴随2月期房成交见底回升,行业进入去库存阶段。12年1-2月商品房销售面积、金额增速分别为-14%和-20.9%,较11年下降18.9个和33.1个百分点。

房价:1-2月住宅均价同比下跌,调控效果显现。1-2月住宅销售均价同比下降10.4%, 为调控两年以来首次下降。 土地:购臵面积增速持续下滑,同比负增长,土地市场较为冷清。12年1-2月增速-0.5%,较11年降3.1个百分点。

资金来源:增速回升,位于历史低位,资金仍处紧张状态。12年1-2月房地产开发资金来源增速为16.2%,较11年回升2.1个百分点。其中,国内贷款因其他长贷减少而增速回升至16.3%;自筹资金增速保持43.3%的高位;利用外资增速回升至24%; 定金及预付金增速持续回落;年初信贷宽松个贷同比增1.3%。 商品房施工销售比:12年1-2月为56.4,创04年以来同期水平新高。库存压力持续高企,接下来的半年行业去库存压力大,以价换量房价下调并扩散是必然。

从12年1-2月的情况来看,销售增速为负、新开工增速大幅下滑、土地购臵增速为负,各项先导指标加速恶化,投资增速亦将继续下行,维持12年投资增速15%的判断。12年坚持调控房地产的方向不动摇,政策为未来行业投资增速大幅回落预调微调,首套房贷利率优惠、开发普通性住房优质企业的信贷支持以及房地产信托基金的开闸及产品创新支持房地产板块持续向好。期房销售领先指标1月份已见底,行业全年销售将持续向好。坚定看好全年行业的投资机会,每次的回调都是机会。继续强烈推荐“刚需+改善”销售业绩弹性大的“亿城、华发、招地、首开、滨江”以及受益销售回暖的中介服务商“世联”,推荐刚需占比大的“环球、保利、万科、北京城建、荣盛、中南建设”等及低估值的“世茂、金融街”等公司。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期的调整等风险。