地产行业2014年半年度策略十问十答:成交环比或有改善,适度参与资金博弈

投资要点近期我们针对前期发布的2014 年中期策略与部分投资者进行了交流,我们整理了投资者普遍关心的问题,以问答形式进行呈现。

关于基本面:市场关注短期房价和市场走势。我们认为从购房者预期来看,目前行业已经处于观望的深水期,购房者降价预期越来越强烈,微观上门量数据持续走低。从开发商角度来看,尽管目前部分中小开发商已面临库存和资金压力,但从5 月部分开发商小幅降价试水的情况来看,效果并不明显。我们认为目前已过了小步快跑的时机,而且即使中小开发商选择降价促销,由于目前处于市场淡季,上门量持续低迷,开发商需要付出更大的营销成本吸引客源。对于中小开发商来讲,待9、10 月行业旺季,随市场大势降价去化或为明智之举。由于房价的调整配合信贷环境的改善,我们认为销量大概率在四季度会企稳。

关于政策:市场关注政策的有效性。我们认为在差异化调控的背景下,预计将有更多的城市施行救市政策,从温州和徐州的经验看,限购放开等政策仅能起到托底作用,但无力扭转基本面。我们认为限贷放开不符合高层控制投机性需求的指导意图,判断放开限贷的可能性较小。

关于房价:市场关注房价调整的阶段。目前看,房价的调整尚处于小打小闹阶段,下半年尤其是四季度,房价调整的压力将真正显现。我们认为开发商调价的压力主要来自三方面。首先,目前可售面积已接近历史高位,未来仍将不断增加,四季度压力最为显著。其次,开发商资金情况已不容乐观,年底完成销售目标的动力较强。第三,市场刚性需求对价格的弹性依然存在,若价格下降可刺激需求释放。

关于中长期探讨:市场关注建设均衡期的城镇化水平。从日本和美国的经验看,在快速城市化时期,房地产行业将经历快速发展并最终进入建设均衡期。日本在房地产市场大约在1970 年进入均衡时期,城市化率为72%,均衡期持续时间为16 年。美国在二战后1950 年后开工量逐步下行,此时城镇化率为64%,均衡期长度为10 年。

关于估值和个股探讨:目前行业的估值确实已处于历史底部。与28个申万行业PE 比较,当前板块估值水平排名第四(从低向高排序),为非金融板块A 股整体估值的0.46 倍,溢价沪深300 35%。主要跟踪开发类公司PE 在5-7 倍之间。板块相对估值和绝对估值均处于历史低位。随着IPO 开闸,创业板指数承压,加上7 月前2 周重点城市成交环比上涨9%,同比下降6%,环同比较6 月均有所改善,投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。但由于淡季因素,开发商7、8 月降价和推盘意愿均有所不足,基本面能否持续改善值得关注。

风险提示:销售持续下滑带来地产商债务违约的风险。