2014年中期房地产行业投资策略:老树新芽,枯木逢春

报告摘要

中长期行业基本面处于下行通道。1)首次置业需求和改善需求现仍主导我国住宅市场,是拉动我国住宅市场黄金十年快速发展的重要因素,而现在这两个因素影响正在弱化:上世纪80年代的“婴儿潮”带来的首次置业需求高峰正逐渐接近尾声;改善需求的主力来自于60年代第一批“婴儿潮”,而这部分人群其30至45岁的改善需求高峰已过。2)全国住房市场的现状是住宅供应总量较大、结构失衡。人口持续流入的一线城市和主流二线城市住宅仍将面临供不应求的局面;而其他城市房价涨幅相对较小,并已低于其人均可支配收入的增速,部分人口流失过快的城市还面临房价下滑的风险。3) 低成本按揭贷款一去不返造成居民购房成本大幅提升,从而对购房造成较大伤害:按揭贷款在银行“失宠”是趋势性的,原因是银行对于房贷的回报要求持续上升,包括银行负债段成本的上升、银行基于自身收益的考量以及对房地产行业风险的综合考虑。

本轮调整尚未结束,博弈政策赢面较低。1)我们认为房地产市场调整仍未结束主要有以下三个原因:成交量并不差、房企总体资金压力很小以及行业分化严重,有局部放松的可能。尽管房地产股票经历了漫长的调整,但行业的基本面仍处于比较理想的阶段,而真正的趋势性投资机会一定是出现在行业基本面触底后。2)对房地产行业的政策判断要遵从底线思维,现阶段博弈政策赢面极低:首先行业目前基本面并不差,大反转概率极低;第二普通政策出台基本面还要下行,良好的基本面决定了现阶段不太可能出台重磅放松政策,重磅政策是否出台要等到行业见底时才考虑。3)我们认为行业调整完成的几个标志为:i)企业资金链极为紧张,并购频发;ii)部分企业倒闭,产能降至与需求对等;iii)交易量低于2012年同期水平,才有回归均值的动力。

房贷政策纠偏,政策带来边际改善。1)传统行业如果产能过剩,政府可放任产业清库存、产品价格回落以淘汰激进者力促行业洗牌,从而达到新的供需平衡。而房地产行业牵连甚广,如果悲观预期持续蔓延导致房价或销量大幅跳水,可能会引发经济、社会和金融体系风险的蔓延,从而对社会稳定性带来伤害。因此,政府不会任由房地产行业自然出清。2)央行5月份发声力挺首贷可理解为对前期过紧的房贷政策纠偏。另外,上半年部分城市已经开始放开限购,随着政策执行力度的推进,会有一些短期效果。

投资建议

在行业调控的前提下,我们更看好龙头公司的走势,千帆共进、百舸争流的时代已经过去,龙头企业的固化优势越来越大。我们在白马股中推荐万科、中海外及方兴地产,主题性题材推荐旧改概念的佳兆业以及京津翼一体化龙头金隅股份。

风险提示

i) 市场利率回升;ii) 超预期调整政策出台。