房地产行业十八届三中全会公报点评:城镇化门槛降低,有利于行业长期健康发展

城镇化门槛有望降低:公报提出,市场在资源配置中起决定性作用,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,建立城乡统一的建设用地市场,这标志着征地制度面临重大改革,未来农地有望直接入市,城市地荒有望缓解,土地价格乃至房价有望企稳,有利于农民入城。

行业长期需求有望打开:公报提出,赋予农民更多财产权利,结合前述农地直接入市、进行市场化交易方针的确立,这意味着农民取得土地增值收益是土改的方向,这有利于农民住房购买力提升。

土地财政有望破除:土地财政由于剥夺了农民土地增值收益,成为城镇化最大阻碍。本次会议提出要建立现代财政制度,完善税收制度,建立事权和支出责任相适应的制度,这意味着中央、地方财政体制有望有大的调整,地方财政有望进一步充实,从而为解决土地财政对城镇化羁绊问题打开了空间。

投资建议:我们在11月8日发布的《从城镇化角度谈土改三种可能的前途》一文中强调:农民住房购买力匮乏、地价与房价高企导致进程门槛过高是当前城镇化(户籍口径)发展迟缓的重要原因。本次三中全会明确了农村建设用用地市场化改革方针,有利于上述问题的根本解决。中央、地方税制改革方向的确立,为从根本上解决“土地财政”问题奠定了基础,有利于城镇化的实质推进,地产中长期需求有望打开,给予行业“买入”投资评级。

推荐标的:招保万金、荣盛发展、华夏幸福。

风险提示:农地直接入市导致土地短期供应增加,地价有望稳定,前期积存大量土地储备的房地产企业估值面临重估。