2014年11月房地产行业月报:政策效用立竿见影,“银十”再现

房地产开发投资增速连续第9个月回落。

房屋新开工面积增速降幅继续收窄,但继续处于负增长。

受十月份新房销售好转的影响,房地产开发投资资金来源增速有所回升,同时房地产开发信贷环境依然相对宽松。

土地购置面积增速由跌转升,地价再创历史新高,但预计全年土地购置面积增速依然为负增长。

银十再现,10月份全国商品房销售面积累计增速降幅由所收窄。

总体判断:政策面上,9月30日央行和银监会联合发文放宽了“二套房”贷款的认定标准;在10月29日召开的国务院常务会议上,要求稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。这预示着,政府已经意识到房地产市场的波动对经济增长可能会造成超预期的影响,政策已经提前作出调整,从而稳定住房市场的预期。市场面上,放宽“二套房”贷款标准的政策起到立竿见影的作用,“银十”再现,十月份的单月销售情况为全年表现最好的一个月。由于本轮政策的调整采用的是逐步退出行政性的调控政策为主,其目的是希望稳定房地产市场,既不希望房价大幅上涨也不希望房价大幅下跌,而不是像2008年那样注入强心剂的方式,因此其对市场对影响也是一个渐进的过程。我们维持本轮房地产市场的调整周期至少要1-2年以上的判断,即至少要调整到2015年。

投资策略:我们认为,无论是政策面还是资金面的宽松都必须要真正体现到行业销售开始回暖上,才能真正支撑股价的趋势性上行;否则,只要行业不真正触底反转,地产股就不会有大的投资机会。我们总体上维持房地产行业在四季度继续调整的判断,继续维持房地产行业同步大势投资评级。