房地产12年三季报分析:行业增速趋缓,关注集中度提升的投资机会

受调控影响,2012年前三季度房地产行业(共92家A股房地产上市公司)共实现营业收入2660.46亿元(+20.3%),实现归属上市公司股东净利润339.79亿元(+7.1%),ROE7.6%(-0.4%)。营业收入增速、净利润增速及ROE变动呈下行趋势。在持续调控背景下,预计今明两年房地产行业盈利增速将趋于平缓。

毛利率下降,费用率上升,盈利减弱。12年前三季度房地产行业平均毛利率39.6%(-0.8%),三项费用率11.8%(+0.4%),平均净利率14.3%(-1.2%)。调控常态化下,未来毛利率将呈下行趋势。若能提升成本费用控制及经营管理能力,将弥补毛利率下降带来的损失。

预收增速减缓,锁定今年业绩。12年前三季度预收款项5595亿元(+24%),但增速大幅回落,预计未来增速维持在较低水平。通过预收款项与营业收入之间的关系,推算出12年全年销售收入6482亿元(+24%),12年业绩锁定。存货高位企稳,进入去库存阶段,周转率微降至39.5%。12年前三季度房地产行业存货13089亿元(+21.5%),增速大幅下滑。存货资产比微降,行业进入去库存阶段。存货减少另一原因为拿地开工减少,将导致未来供给减少,房价将有上升压力。

销售回暖带来资金回笼增多,且开工建设和土地储备支出减少,资金状况略显好转。12年前三季度货币资金2641亿元(+26.6%),货币资金较短期负债113%(+0.9%),短期偿债无忧。资产负债率74.2%(+1.2%),扣预收后负债率46.6%(+0.3%),净负债率64.5%(-0.4%),长期财务风险有所缓和。若维持现状,目前资金还可维持11个月周转,资金链仍然较为紧张,若销售情况恶化则未来具有较大的不确定性。

在调控常态化下,未来投资机会更多来自于集中度提升带来的增长。我们重点分析了12年上半年销售前十的公司,万科、保利坚守“高周转”的盈利模式实现持续高增长;招地利用自身良好的资源和资金优势,加快周转,赶超金地;金科、中南、荣盛周转快、增长高,潜力较大,虽中南和荣盛负债水平较高,但若能持续高周转将有效利用高杠杆实现快速壮大。因此,我们看好快速销售开发实力雄厚的公司,如一线地产保利、招地、万科等,二线地产中南建设等,以及正提速发展的首开股份和北京城建,并积极关注金科股份及荣盛发展的投资机会。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。