房地产行业:佛山限购“新”政取消,重点关注估值修复与以价换量

投资要点:

佛山市“新”的限购政策取消。

从逻辑上,所谓佛山限购新政取消是必然,是我们第一时间不看好政策持续性和复制性的原因。

反经济规律的政策。所谓的佛山“新”限购政策是违反经济规律的,但佛山市的限购政策虽然有放松,但依然是限购政策,只不过进一步细化了那些人群可以购买,哪些人群不能够购买。

反道德底线的政策。地方政府希望通过政策即拉动房地产的成交,又通过房价的结构性变化,来实现调控和经济双丰收。但最为危险的是,可能将投资需求的“祸水”引向低均价的住宅,并使处于限购政策以下的住宅价格“积极”向目标价“7500元/平方米”靠拢。

反政治要求的政策。从政策的连贯性和一致性的角度上看,佛山新政完全违反政策的连贯性和一致性。并且,据我们判断针对房地产的调控政策不具有变化的前提。

地方政府放松政策的激励已经足够大!

我们依然重申此组数据,2008年佛山全年土地出让金约为72.3亿元,2009年的土地出让就升高为350.4亿元,2011年全年达到402.1亿元,而截至9月底佛山土地出让成交仅为188.0亿元。土地财政的诱惑非常大。同时也提醒注意,为土地出让收入的支出(土地平整、基础设施投资、拆迁等)已经在先期支出,如果土地市场发生逆转,地方政府将承担先期支出的较大压力。

不心存幻想,唯“估值修复”和“以价换量”

我们认为,现在房地产板块的部分公司的估值已经非常低。大部分优质地产上市公司2011年的PE在8倍左右。并且未来两年的营业收入非常确定,成长性不容臵疑。同时从现期的销售表现上看,万科、保利、招商等上市公司依然保持着较好的销售业绩,也就是说未来三年的业绩也有较大可能性保证,因此存在估值修复的前提。

其二,房地产上市公司的净利润和公司的销售收入(结转收入)业绩非常相关,而和价格水平不相关。我们曾经的测算结果是,在价格下降20%的条件下,净利润的下降在3%左右。

我们依然坚持:“估值修复”和“以价换量”,不看好短期内任何直接针对房地产行业的政策“放松”!