房地产行业:地产股下跌空间有多大?

我们选取了 19 家盈利状况较好的上市公司作为样本,从市盈率和市净率两个角度对比行业目前和历史最低估值水平。

市盈率角度。目前地产股平均市盈率为13.6 倍,而历史最低值出现在06年,为11.7 倍,在房价出现波动的08 年为12.5 倍。也即从市盈率角度目前地产公司估值比08 年高9%,比历史最低水平高16%。由于历史估值水平是已经发生的事实,而目前估值水平是基于当前盈利预测得出的,所以今年业绩的实现程度决定上述估值水平比较是否有意义。按聚源统计数据,2010 年我们统计样本的上市公司合计净利润将同比增长43%,而在房价发生波动的08 年上市公司净利润同比负增长4%,所以目前盈利预测可能略显乐观,尤其地产股再融资暂停或者仅有少量公司可实现融资的前提下,上述业绩增长恐难实现,所以从市盈率的角度,难言地产股的底部已经到来。

市净率角度。目前地产股市净率水平为2.1 倍,05 年和08 年是历史低点,都为1.2 倍。在08 年有37%的公司跌破净资产,所以目前上市公司的市净率离历史低点也仍有距离。

目前处于行业调整的第一阶段。即处于量跌价平阶段,这一阶段平衡的打破需要开发商降价促销来打破,但我国开发商数量多,对市场预期不一致,很难出现统一采取调价促销的情况,一般要等到资金耗尽才会考虑降价,但目前地产企业的资金充裕度和偿债压力都处于历史最好时期。

1、09 年底上市公司现金占总资产的比例为20%,是历史最宽松时期。

2、短期借款占总资产的比例只有3%,也是短期偿债压力最轻时期。

所以开发商资金的耗尽至少需要 6 个月或更长时间,之后行业才能进入调整的第二阶段,即以降价来促销。

机会来临需要经历三个阶段。我们在前面分析地产股估值水平的低点仍未到来,换成另外一个角度,也即从基本面变化的趋势分析,地产股投资机会也需要等待,要经过量缩、价跌、政策压力释放三个阶段,地产股才会有整体性机会。目前行业只是处于调整的第一阶段,而伴随基本面的下滑股价难有好的表现,不建议轻易搏反弹,维持行业持有评级。