中天城投:高增长势不可挡,未来亮点在资源整合

小金沟锰矿蓄势待发,进展符合预期

我们预计勘察工作量100%完成后,经济可采量将达到2000万吨左右,从目前看,该锰矿属于国内锰矿矿体资源量较大的矿。预计2011年中期公司获得采矿权后,有望向下游产业链延伸。

潜在资源:野马川煤矿+疙瘩营煤矿

2008年9月16日公司、众志诚公司与贵州省煤田地质局签订合同,受让野马川详查探矿权和疙瘩营探矿权,中天城投公司现金出资14552 万元,占探矿权权益的80%,众志诚公司占20%,目前勘探工作仍在进行中。

贵州赫章野马川煤矿位于赫章县中部,通过勘察工作和化验,基本结论:矿区煤层为4 层,主要可采煤层的平均厚度为1.21m,煤层较稳定。经各项指标对比,确定煤种为3 号无烟煤,资源量18766 万吨;其中332 级储量5573 万吨,333 级储量13193 万吨,该矿的预计经济可采储量9383 万吨。

贵州威宁疙瘩营煤矿位于威宁县东南部,距县城约30km。资源量:22094 万吨,其中333 级储量5122 万吨,334 级储量16972 万吨,333 级占总资源量的23.2%。该矿的预计经济可采储量11047 万吨,储量报告已经贵州省国土资源厅文件矿产资源储量评审备案。

钒矿是下一个目标

除猛、煤两大矿产资源以外,公司还曾在2010年中报中表示:密切关注贵州省内其他优势矿产资源,陆续开展钒矿等其他矿产资源的开发评估等前期工作。钒广泛用于军事工业中,是制作能击穿40CM厚钢板穿甲弹的重要材料。我们预计钒矿很可能是公司未来在矿产资源业务拓展方面的新方向,有望成为公司未来增长的新亮点。

商业、旅游资产将增厚住宅开发项目价值

在住宅开发领域,公司在当地市场占有率已超过20%、直接和间接拥有土地储备已逾万亩,而走出贵州短期又不现实,面对规模瓶颈,公司选择向商业地产和旅游地产延伸,通过会展、旅游、体育休闲项目与住宅相邻共生的开发模式提升住宅价值:①中天会展城当中的贵阳国际会展中心、五星级酒店、风情商业街及贵州最大的shopping mall目前过程形象进度已达到90%,有望形成贵阳新的核心商圈;地方政府给予的会展产业补助有望增厚2011年EPS0.12元,另外,公司在金阳区还能享受税收减免政策,我们认为补助和优惠政策足以弥补在公司会展业务开办初期的经营损失,而且会展业务在开办初期也不排除盈利可能。②新获得的7000亩乌当地块,目前农转商需补缴地价款标准及地块规划要点还没有披露,预计未来将定位成休闲旅游项目+商品住宅,我们认为有望复制 “华侨城”模式。

土地一、二级联动正陆续兑现

公司在渔安片区5600亩一级开发项目进展顺利,该地块已规划为南明河“十里花川”主题温泉旅游新城,位置优、市政齐、环境美,公司本次所获的四幅地共计1226亩,正是位于该一级开发项目内,占总面积的22%,容积率约为2.4,标志着公司真正开始迈入一、二级联动。公司本次拿地的成交价款9.42亿元为不包含土地一级开发成本的土地出让净收益,折合每亩为77万元,一级开发成本约为39万元/亩,因此,拿地成本合计为116万元/亩,折合楼面地价733元/平方米。从附近区域与本项目定位类似的楼盘售价看,保利温泉新城的项目单价约为4800元/平方米,中天世纪新城的单价约为4200元/平方米,我们认为本片区未来建成的楼盘,均价达到4500元/平方米应不成问题,项目盈利前景好。万科分别于2010年3、4月份在云岩的渔安村及打渔寨拿了两块地,计容积率建筑面积分别为7.3万平和12.8万平,楼面地价分别为1370元/平方米和1250元/平方米,成本明显比中天城投本次所获地块高。我们认为,万科所获地块小,不会对中天城投构成竞争,而且由于先进驻,还有助于聚拢区域人气,从而间接提升中天城投本次所获地块价值。

政企合作,开发食品轻工业园及文化出版产业园

公司深耕贵州20年,对当地经济发展贡献巨大,且多年坚持参与省会的保障房开发,与政府建立了良好的关系。今年9月,国资委正式批复同意公司二股东变更为贵阳城发后,政企合作空间进一步拓宽。9 月26 日,公司公告拟与南明区政府合作开发900公顷的龙洞堡食品轻工业园(食品、中药材及文化出版)及1平方公里的红岩片区,工业区主要盈利方式为:土地出让金和落地企业税费返还。红岩片区开发盈利模式则与渔安片区开发类似。

背靠贵阳城发,未来空间更广阔

贵阳城发入驻中天城投成为第二大股东,我们认为中天城投未来将有望参与贵阳城发的土地一级开发项目,并通过一二级联动模式获取优质土地储备。

未来亮点在资源整合,维持推荐

公司上述优质资源将陆续入释放期。通过与管理层交流,公司认为光凭借地产业务或仅局限于上游资源品开采均无法实现利益最大化,公司未来目标是整合资源并向下游的战略新兴产业延伸, 2011年整合资源的动作会加快。从这个意义上说,公司不仅仅是一只地产股,更应该定位为一只厚积薄发的优质资源股。我们在公司净资产基础上再加上以上各项资源价值,得出公司合理价值24.5元,我们预计10-12年EPS分别为0.99元、1.50元、1.99元。