房地产行业:结构化市场、利润率修复与公司行为

一线城市供给不足,二线城市平稳发展,三四线城市看城镇化进程。

一线城市正面临着供给不足的困扰,核心城区的土地供给非常紧张。同时。一线城市也保持着持续的人口流入,需求不断地向一线城市集聚,使得房地产市场的供给在一线城市更显得紧张。在大多数二线城市,供给基本能够保持与需求的平衡。二线城市的城市建设边界正逐步扩大,从中长期看,二线城市的供给也具有弹性。也就是说大部分二线城市的供给不再是房价上涨的条件。从三线城市来看,大部分城市属于无边界的城市。城市周边有较多的可以作为经营用地的土地资源。但是受制于经营用地指标限制,土地的供给总量还存在限制。我们认为在城镇化的大背景下,三四线城市具有较为广阔的空间。

刚需成交平稳,改善具有弹性。

目前绝大部分积压的刚需已经释放完毕,2013年的刚性需求的释放将以平稳释放为主。同时从供给端来看,刚需产品的供应相对充沛。改善性产品出现相对优势的时间窗口,改善性产品将获益于供给萎缩需求平稳增长。当然,改善性产品还需要政策层面的进一步支持,特别是限贷政策是否有针对性地放松二套房的首付成数,可能在对改善性产品起到决定性作用。投资性需求受到的政策压力更大,限购和限贷政策都是针对抑制投资需求进场的角度来制定。而一些支持政策,诸如公积金政策、户籍政策、税收政策基本也都不能够对投资型需求形成支撑。

房价稳中有升,地价稳中有降,房价地价差扩大,房地产投资见底。

房地产价格在2012年的三季度有明确的恢复性的回升过程,价格的回升幅度不大。但回升呈现恢复性的回升。在2012年上半年中土地价格存在下降。此外,从土地成交量上看在2012年上半年土地成交量也有比较大的萎缩,这势必会引发土地价格的下降。

开发商审慎为主,去杠杆进程延续。

虽然经历了长达半年以上的房地产市场成交繁荣,大多数开发商通过快速销售去库存来回笼资金,公司的财务风险已经显着降低。但从决策上看,开发商拿地的意愿一般,仅以补库存为主。而在选择产品上看,开发商更倾向于选择刚需产品。对于偏高端的住宅,在价格弹性高的项目上,开发商有比较高的降价意愿。开发商依然期望在房地产政策预期稳定之前降低经营风险。

关注销售支撑下的确定性公司与低估值公司。

我们依然保持对未来的盈利预期的审慎,所以首先我们还是提示关注确定性的标的。同时我们认为2013年年初依然能保持量价齐升的状态,但全年的市场情况将有赖于3月份的政策定调。在公司方面,我们推荐蓝筹地产万保招金,但其中我们最看好高速发展的保利地产和具有PB优势的金地集团。三线城市开发商关注中南建设,二线城市开发商关注滨江集团和首开股份。同时建议关注持有类高折价公司北辰实业和浦东金桥。